나이스옥션 법원경매 전주 2025타경32110 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 350-4 송천웰가아파트 101동 4층 409호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 덕진구 송천동1가 소재 '송천초등학교' 남측 인근에 위치하는 "송천웰가아파 트 101동 4층 409호"로서, 주위는 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본 아파트 단지까지 차량출입이 자유롭고, 인근에 대중교통 시설이 소재하는 등 제반 교통 상황은 원활한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 4층 409호로, 외벽 : 드라이비트, 석판붙임 등 마감 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

공동주택(도시형생활주택 아파트)으로 이용중입니다..

설비내역

급수시설 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 설 비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 대체로 지형 사다리형의 지세 평탄한 토지로서, 주상복합건물(공동주택 및 근 린생활시설)용 토지 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 동측으로 폭 약 35미터의 포장도로와 접하고 있으며, 출입은 서측으로 개설된 진출입로를 이용하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1. 291-1 : 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 2. 350-4 : 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 3. 350-12 : 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2023-01- 13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경32110 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 350-4 송천웰가아파트 101동 4층 409호

* 건물: 송천웰가아파트 101동 4층 409호

* 토지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 350-4 (12.50㎡ / 약 3.78평)

* 건물 연면적: 49.95㎡ / 약 15.11평 (전용면적 기준 추정)

* 건물 용도: 도시형생활주택 (아파트)

* 감정가: 1억 3천 4백만 원 (134,000,000원)

* 매각 조건: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OO (외 다수)

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2015년 08월 12일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 3층, 지상 15층 (본건 4층)

1.1. 입지조건

* 위치: 전북 전주시 덕진구 송천동1가 '송천초등학교' 남측 인근에 위치

* 주변 환경: 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역

* 교통: 차량 출입 용이, 인근 대중교통 이용 편리

* 도로: 단지 서측 폭 약 20m, 동측 폭 약 35m 포장도로와 접함

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로 1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(송천초등학교)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 09월 14일자 신 의 전세권설정 (을4). 동 권리를 포함하여 매각으로 소멸되는 권리는 말소됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 1억 3천만 원 (130,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 15일

* 확정일자: 2020년 09월 07일

* 대항력: 있음

* 참고: 임차인 신 은 대항력 있는 임차인이지만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 기타 권리: 다수의 가압류 및 압류 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 약 14억 4천 8백만 원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 송천동1가 일대는 주거용 아파트와 다양한 근린생활시설이 공존하는 상업 및 주거 복합 지역입니다.

* 상업 시설: 주변에 아파트 단지와 상가들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 경쟁 환경: 도시형생활주택이므로 지역 내 유사 주거 상품 및 상가와의 경쟁 환경이 존재할 수 있습니다.

* 주변 편의 시설: 송천초등학교가 인접해 있으며, 대형 마트나 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 및 송천초등학교 주변에 대한 자체 조사 결과, 통상적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 종말 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 송천초등학교 도보 거리 내 위치

* 교통: 차량 접근성 우수, 인근 버스 정류장 등 대중교통 이용 편리

* 편의 시설: 주변 근린상가 이용 가능

* 주거 환경: 아파트 단지 내부에 위치하여 주거 쾌적성 확보

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 신 은 대항력이 있으나, 인수 보증금이 0원인 점은 긍정적입니다. 다만, 임차인과의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 채권이 설정되어 있어 경매 진행 과정 및 낙찰 후 명도 과정에서 복잡성이 수반될 수 있습니다. (단, 인수되는 권리는 없음)

* 가격 대비 면적: 제공된 주변 시세 정보(동일 단지가 아닌 인근 '힐파크' 연립주택)와 비교 시, 본 건의 감정가 대비 단위 면적당 가치가 상대적으로 높을 수 있습니다. '힐파크'의 84㎡대 주택이 1억 6천만 원 ~ 1억 9천 7백만 원 수준에서 거래된 점을 감안할 때, 본건 49.95㎡에 대한 감정가는 높은 편으로 볼 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 송천웰가아파트 101동 4층 409호는 전주지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다. 송천초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 상황으로, 법적 권리 인수 문제는 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 유사 면적의 주변 아파트 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지: 송천동 지역의 아파트 단지 내 위치로 안정적인 주거 수요 기대

* 양호한 입지: 초등학교 및 생활 편의시설 접근성이 우수

* 도시형생활주택: 일반상업지역 내 위치

* 명도 리스크 관리: 대항력 있는 임차인이나 인수 보증금이 없어 명도 절차의 부담 감소

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 3천 4백만 원입니다.

주변 유사 단지가 아닌 인근 '힐파크' 연립주택의 최근 실거래가를 바탕으로 단위 면적당 가격을 환산한 결과, 약 19만 원 ~ 23만 원/㎡ 수준으로 분석됩니다. 이를 본건의 전용면적(49.95㎡)에 적용하면 약 9천 5백만 원 ~ 1억 1천 5백만 원 수준의 시세가 추정됩니다.

감정가와 주변 시세 간의 차이, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재(비록 인수 보증금은 없으나)를 고려할 때, 보수적인 접근이 권장됩니다.

따라서, 본건의 적정 예상 입찰가는 1억 1천 5백만 원 (115,000,000원)으로 제시합니다.

이는 감정가의 약 85.8% 수준이며, 시장 가격 범위 내에서 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.