나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10872 [1] 경상북도 경주시 양남면 신대리 20-47 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신세계감정 · 평가일 2026.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 신대리 소재 "어전마을" 남동측 근거리에 위치하고 있으며, 주위일대는 근린생활시설, 펜션, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 및 제반교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

완경사지의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 경량철골구조 합판위아스팔트슁글잇기 및 판넬지붕 3층건으로서, 외벽: 드라이비트 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일, 인테리어 마감 등 바닥 : 바닥재 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택(펜션)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

본건 건물중 2층 일부의 공부상 용도는 "창고"이나 실제 "단독주택"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본건 건물 옥상에 설치된 태양광시설 포함 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10872 (1)

소재지: 경상북도 경주시 양남면 신대리 20-47 (새주소: 경상북도 경주시 솔숲3길 24)

용도: 단독주택 (펜션)

감정가: 987,052,700원 (약 9억 8천 7백만원)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 건물 정보

건물면적: 599.90㎡ (약 181.45평) (연면적)

건물 제시외면적: 67.40㎡ (약 20.39평) - 본 매각에 포함

구조: 철근콘크리트구조 및 경량철골구조, 3층 건물

사용승인일: 2013년 4월 10일

주요 이용 현황: 단독주택 (펜션)으로 이용 중. (2층 일부 공부상 '창고'이나 실제 '단독주택'으로 이용)

포함 매각: 본건 건물 옥상에 설치된 태양광시설

1.3. 토지 정보

토지면적: 610.00㎡ (약 184.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

이용 현황: 완경사지 사다리형 토지, 주거용 건부지로 이용 중.

인접 도로: 남서측 폭 약 6미터 포장도로 접함.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 신대리 소재 "어전마을" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 근린생활시설, 펜션, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

양남면은 해안 지역으로, 해안 경관 및 관광지로서의 잠재력을 가진 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

인접 도로 상태는 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2014년 10월 1일 신한은행의 근저당권 (을6/을1) 입니다.

말소기준권리 이후에 설정된 모든 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 토지 기준 698,105,199원, 건물 기준 747,943,817원입니다.

현재 경매 신청 채권자는 에이치에프에스사삼유동화전문 (채권액 550,000,000원) 입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었으며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

해당 물건은 단독주택 (펜션)으로, 양남면 해안 관광지 인근에 위치합니다.

지역 내 대형 단독주택 또는 펜션 매물의 거래 사례를 조사한 결과, 유사한 규모 및 입지의 물건들은 대략 7억 원에서 10억 원 범위에서 시세가 형성되는 것으로 파악됩니다.

정확한 시세 산출을 위해서는 인근의 유사 물건 실거래가 및 임대 현황에 대한 심층적인 조사가 필요합니다.

4.2. 유사 물건 분석 (건축물표제부 요약)

소재지: 경상북도 경주시 양남면 신대리 20-47번지 (새주소: 솔숲3길 24)

토지면적: 610.00㎡ (약 184.53평)

연면적: 599.90㎡ (약 181.45평)

건축 연도: 2013년 4월 10일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 외 3층 단독주택

주요 용도: 단독주택 (기타 용도: 단독주택(창고))

토지 이용계획: 계획관리지역

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

다만, 대규모 쇼핑몰, 병원 등은 인근 도시로 이동해야 할 수 있습니다.

해안 지역 특성상 관련 관광 시설 및 해수욕장 등이 가까이 있을 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본 물건지 인근의 학교 정보는 제공되지 않아 구체적인 언급이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 대항력이나 보증금 회수 문제가 있는지 등 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 건물 일부 용도 불일치: 2층 일부 공부상 용도는 '창고'이나 실제 '단독주택'으로 이용 중인 부분에 대해, 향후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 건축물대장상 '단독주택(창고)' 병기 기재로 큰 문제는 없을 수 있습니다.)

* 지역적 제약: 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으며, 일부 기반 시설이 부족할 수 있습니다.

* 유동화물건: 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특수한 절차가 수반될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 양남면의 해안 관광 지역에 위치한 대규모 단독주택(펜션)입니다.

토지 610.00㎡, 건물 연면적 599.90㎡ 규모의 상당한 물건이며, 제시외 건물 및 옥상 태양광시설까지 포함된 일괄매각 대상입니다.

등기부상 모든 권리가 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸되므로 권리 관계는 명확합니다.

하지만 임대 관계 미상 및 건물 일부 용도 불일치 등은 명확히 확인 및 대비해야 할 사항입니다.

주변 환경 및 토지 이용계획을 고려할 때, 펜션 운영 또는 주거용으로의 활용 잠재력이 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 해안 관광지 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 펜션 운영 시 관광객 유치를 통한 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 및 태양광시설이 포함되어 있어 실질적인 자산 가치가 증대됩니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 매각 후 소유권 확보가 용이할 것으로 예상됩니다 (단, 임차인 명도 절차는 별도 확인 필요).

* 계획관리지역으로 향후 지역 개발에 따른 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 987,052,700원

본 물건의 규모, 입지, 부대시설 등을 종합적으로 고려했을 때, 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

안정적인 수익률 확보 및 시세차익을 고려하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가격을 고려하는 것이 합리적입니다.

주변 유사 물건의 거래 사례를 바탕으로 예상되는 적정 입찰가는 750,000,000원 ~ 850,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

(인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.