나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13143 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 동부리 360-1 언양동부주공아파트 103동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 언양읍 동부리 소재 '언양초등학교' 서측에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경사지붕 지상15층 건물로서 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호 : 하이샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형의 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지 내외 가로망상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경13143 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 동부리 360-1 언양동부주공아파트 103동 12층1204호

용도: 아파트

감정가: 140,000,000원

토지면적: 34.26㎡ (약 10.36평)

토지지분: 34.26㎡ (약 10.36평)

건물면적: 49.85㎡ (약 15.08평)

건물지분: 49.85㎡ (약 15.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 울주군 언양읍 동부리 소재 '언양초등학교' 서측에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

- 소유권 이전: 현보환 (2004-12-13), 손주선 (2008-02-04), 김정옥 (2009-05-26, 매매)

- 근저당권: 경남은행 (2023-04-13, 132,000,000원) - 말소기준권리

- 임의경매: 경남은행 (2025-12-30, 132,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요함.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 관련 보증금 및 차임은 현재 미상인 사항은 없음.

1.3. 상권분석

* 본건 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임.

* 아파트 단지 내 편의시설(관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등)이 갖추어져 있어 자체적인 생활 편의성이 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건 인근에 '언양초등학교'가 소재하며, 주거지역과 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 인프라가 양호한 편임.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 벽식조 15층 건물 중 12층에 위치하며, 도시가스 난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

* 아파트 단지 정보: 언양동부주공아파트는 총 5개동, 494세대 규모이며, 최고 15층으로 구성되어 있음. 지상 및 지하 주차 공간이 마련되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리분석 상 '지상권'에 대한 상세 내용이 확인되지 않아, 인수 여부 또는 기타 영향에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있음.

* 감정평가액(140,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 110,000,000원 ~ 120,000,000원)가 낮은 편으로, 시세 변동 가능성에 대한 주의가 요구됨. (시세는 2026년 7월 기준)

* 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 문제는 없을 것으로 보임. (단, 명도 시 점유자와의 협의 필요)

1.6. 종합 의견

울산광역시 울주군 언양읍에 위치한 언양동부주공아파트 경매 물건임.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 미확인된 지상권은 주의가 필요함.

주변에 초등학교가 있고 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있으며, 아파트 단지 자체의 관리 상태 및 설비도 양호한 편임.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높은 편이므로, 입찰 시 면밀한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 모든 인수 부담 권리가 소멸되는 안전한 물건임.

* 언양읍 내 주거지로서의 기본적인 입지와 편의시설 접근성이 양호함.

* 2026년 7월 기준 실거래가가 11,000만원에서 12,000만원 사이로 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있음.

* 아파트 사용승인일(1999년) 대비하여 건물 상태 및 유지보수 상태를 현장 확인하는 것이 중요함.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 (2026년 7월 기준): 110,000,000원 ~ 120,000,000원

* 감정가: 140,000,000원

* 인수되는 보증금 없음.

* 제공된 정보에 따르면, 본 건물의 전용면적은 49.85㎡ (약 15.08평)입니다. 정확한 분양면적에 대한 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

* 상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 125,000,000원으로 판단됨.

* 권장 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.