나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4413 [1] 경상북도 포항시 북구 두호동 753 우방신천지타운 113동 14층 1406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 학산동 소재 "포항고등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 학교, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 금속기와박공지붕 22층 건물 중 '제14층 제1406호' 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 장판지, 타일 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'아파트'로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 북향 하향 완경사지대 내 자체 지반 대체로 평탄하게 계단식으로 조성되어 있으며, '아파트부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20미터의 왕복4차로, 동측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부 구조와 내부 현황 및 구조 변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부 관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가 하였으니, 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 포항지원 2025타경4413 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 두호동 753 우방신천지타운 113동 14층 1406호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가: 177,000,000원

토지면적: 34.99㎡ (약 10.59평)

토지지분: 34.9857㎡

건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9897㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 두호동 소재 "포항고등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 학교, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 인접 도로로는 북측 폭 약 20미터 왕복 4차로, 동측 폭 약 15미터 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 건물 구조 및 이용상태

3.1. 건물 기본 정보

건축물은 철근콘크리트조 금속기와 박공지붕의 22층 건물 중 14층 1406호 단위세대로 이용 중입니다.

사용승인일: 2004년 04월 14일 (집합건축물 총괄표제부 기준)

3.2. 내부 구조 및 설비

외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 등으로 마감되었습니다. 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조 및 현황 확인이 불가하여, 집합건축물대장 및 인근 탐문 조사를 통해 평가되었습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 분석 개요

본 건의 말소기준권리는 2021년 04월 01일 접수된 주식회사홍티경매유튜브대부의 근저당권(을6)입니다. 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 장경희

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-24

확정일자: 2021-03-24

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4.3. 등기부 요약 (말소기준권리 및 주요 권리)

소유권 이전 (갑2, 갑3, 갑4): 매각으로 소멸

근저당권 (을6, 2021-04-01): 말소기준권리, 매각으로 소멸

근저당권부 채권질권설정 (을6-1): 매각으로 소멸

압류 (갑9, 2025-04-03): 매각으로 소멸

임의경매개시결정 (갑10, 2025-12-24): 매각으로 소멸

주택임차권 (을7, 2025-08-01): 인수 (대항력 있음)

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 특성

본 건은 학교, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거지역의 상권을 형성하고 있습니다. 포항고등학교가 인근에 위치하여 학군 수요가 예상됩니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

제공된 정보 및 일반적인 조사 결과, 본 건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 교육환경 보호구역(상대, 절대보호구역)으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 생활정보

6.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 우방신천지타운

준공년도: 2004년

총 동수: 14개동

총 세대수: 1510세대

최고층: 22층

주차대수: 총 527대 (지하 74대, 지상 3대, 기타)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등

6.2. 인근 편의시설

포항고등학교를 비롯한 교육 시설, 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

6.3. 최근 실거래가 분석

2026년 7월 6일, 동일한 84.9897㎡ 면적의 14층 매물이 190,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건과 면적, 층수가 거의 동일하므로 시세 참고가 가능합니다.

기타 인근 유사 면적대의 매매가는 2026년 7월 18일 78.6174㎡가 130,000,000원, 2026년 7월 1일 59.9922㎡가 128,000,000원에 거래된 기록이 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 장경희 씨의 보증금 170,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 부담해야 하므로 총 매입 비용이 증가하게 됩니다.

7.2. 내부 상태 미확인

감정평가 시 현장 방문이 불가하여 내부 상태, 구조 변경 여부 등을 정확히 파악하지 못했습니다. 실제 내부 상태가 예상과 다를 경우 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 우수한 입지 조건과 안정적인 주거 환경을 갖춘 아파트입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 170,000,000원을 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다. 본 물건의 매입을 고려한다면, 임차인 관련 위험 요소를 충분히 인지하고 총 매입 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 유사 면적 동일 층 매물의 최근 실거래가 확인 (190,000,000원)

* 향후 시장 상황 변화에 따른 시세 상승 잠재력

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 177,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 인수해야 하는 상황입니다.

이를 고려하여 '인수 보증금'을 제외한 순수 부동산의 에쿼티(Equity) 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

부동산의 감정가(177,000,000원)에서 인수 보증금(170,000,000원)을 제외한 순수 에쿼티는 약 7,000,000원입니다.

따라서, 예상 입찰가는 7,000,000원 으로 제시합니다.

입찰 시 총 매입 비용은 입찰가(7,000,000원) + 인수 보증금(170,000,000원) = 177,000,000원 이 됩니다.

이는 감정가와 동일한 수준으로, 임차인 인수 부담을 고려할 때 수익성 확보 여부는 매우 신중하게 검토해야 합니다. 실제 투자 결정 시에는 추가적인 임차인과의 협의, 법적 검토, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.