나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10866 [1] 경상북도 경주시 진현동 1012 경주두산위브 제144동 제2층 제203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1),(2),(3)은 경상북도 경주시 진현동 소재 '불국사우체국' 남서측 근거리에 위치하는 경주두산위브 144동 기호1)2층 203호, 기호2)2층 204호, 기호3)2층 206호 단위상가로서 부근은 불국사 집단숙박시설, 일반주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 및 지상2층건으로 외벽:페인트 및 일부 외장인테리어 마감, 내벽:페인트 마감, 바닥:타일 마감, 천정:택스타일 마감, 창호:새시창호 마감.

이용상태

기호(1),(2),(3) 공히 제2종근린생활시설이나 조사시점 현재 공실임.

설비내역

급배수설비, 공동 위생설비, 소화전설비, 승강기설비.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 완경사지대의 다각형 토지로서 아파트 및 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지의 북동측 및 남동측으로 광대로, 북서측 등으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2015-07-01)(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(2015-07-01)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10866 (1)

소재지: 경상북도 경주시 진현동 1012 경주두산위브 제144동 제2층 제203호

용도: 근린상가

감정가: 236,395,000원

토지 면적: 101.77㎡ (약 30.8평)

건물 면적: 111.78㎡ (약 33.8평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 세광자원 (등기부 요약 정보 기반)

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경상북도 경주시 진현동에 소재한 경주두산위브 144동 2층 203호에 위치하며, '불국사우체국'의 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 해당 지역은 불국사 집단숙박시설, 일반주택 및 농경지 등으로 형성되어 있어 관광지와 주거지가 혼재된 환경을 보입니다.

교통: 단지까지 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

토지: 본건이 속한 단지는 완경사지대의 다각형 토지로서, 아파트 단지 및 상가 부지로 이용되고 있습니다.

도로: 단지의 북동측 및 남동측으로는 넓은 도로가, 북서측으로는 좁은 도로가 접해 있어 접근성이 확보되어 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 폭 25~30m의 대로3류, 폭 20~25m의 중로1류에 접하고 있습니다. 또한, 폭 8m 미만의 소로3류(2015-07-01 저촉)와 가축사육제한구역(2023-06-08)에 일부 포함됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 10월 15일에 접수된 주식회사선우씨앤에스의 가압류(금액: 270,719,530원)입니다.

소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(신탁등기 말소, 경남은행 가압류, 세광자원 강제경매, 이두섭 가압류, 이길홍 가압류, 김인곤 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (물건명세서 상 '지상권개요' 란이 비어있음)

임차인 현황: 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

임차인 관련 주의 문구: 임대 관계가 미상인 점을 감안할 때, 실제 점유 현황 및 계약 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 보증금이나 차임 등 금전적인 부분이 미상이라도 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 한국의 주요 문화유적지 중 하나인 불국사 인근 관광 상권에 위치하고 있습니다.

주변의 집단 숙박시설은 관광객 수요를 바탕으로 한 상권 형성에 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

본 물건은 제2종 근린생활시설 용도로 되어 있으나, 조사 시점 현재 공실 상태임을 감안할 때, 향후 임대 수익 창출을 위한 적극적인 마케팅 전략이 필요합니다.

인근 교통 상황은 양호한 편이나, 상권의 전반적인 활성화 정도 및 경쟁 업종 현황에 대한 추가적인 조사가 요구됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 불국사우체국, 다수의 집단 숙박시설, 주거 단지, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

편의시설: 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 리스크: 현재 물건이 공실 상태로, 매각 후에도 즉시 임대가 맞춰지지 않을 경우 공실로 인한 투자 손실이 발생할 수 있습니다.

관광 경기 의존성: 불국사 관광객 수요에 상권이 크게 의존할 경우, 관광 경기 변동이나 외부 요인에 따른 매출 및 임대 수익의 변동성이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 토지이용계획상 '소로3류(폭 8m 미만)'에 저촉되는 부분이 있어, 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있으므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

임차인 관련 문제: 임대 관계가 미상인 관계로, 명도 진행 시 예상치 못한 점유자 또는 미납 관리비 등의 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 경주두산위브 내 근린상가 물건은 불국사라는 유명 관광지와 인접한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

하지만 현재 공실 상태이고, 상권이 관광 수요에 일정 부분 의존하는 특성을 보이므로, 투자 가치 판단 시 이러한 점들을 신중하게 고려해야 합니다.

모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건이므로 권리 상의 큰 문제는 없어 보이나, 공실 해소 능력과 임대 수익 창출 전략이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

관광 특수 활용: 불국사 방문객을 대상으로 한 업종 운영 시 관광 시즌 효과를 기대할 수 있습니다.

다목적 활용 가능성: 일반상업지역 내 위치하여 다양한 종류의 근린생활시설 영업이 가능합니다.

경매 시세 차익: 감정가 대비 합리적인 낙찰가로 매입 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

본 물건의 감정가는 236,395,000원입니다.

현재 공실 상태이며, 향후 임대 및 운영 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 189,000,000원에서 212,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.