나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1338 [1] 대구광역시 수성구 중동 358-26 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.01.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 수성구 중동 소재 '중동네거리' 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 부근일대는 단독주택, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 소형차량 접근 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측 및 서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,<추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991}확인.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■일련번호(가) 시멘트벽돌조 기와지붕 단층 건물로서, -외벽: 타일붙임, 몰탈위페인팅 등 마감, -내벽: 벽지 및 타일 등 마감, -바닥: 바닥재 및 타일 등 마감, -창호: 샷시 창호 등임. ■일련번호(나) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, -내외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, -창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(가) 주택, 일련번호(나) 창고 및 화장실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 란과 같이 제시외건물(㉠~㉣)이 소재하나, 구조, 규모, 이용 상황 등으로 보아 별 영향 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각. 공유자의 우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 1.1. 사건 개요

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경1338 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 농OOOOOOO (농업협동조합자산관리회사)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (1/4 지분 추정)

* 감정가: 139,722,100원 (전체 부동산 기준 추정)

* 최초 감정 시점: (정보 부족)

* 1.2. 소재지 및 특성

* 소재지: 대구광역시 수성구 중동 358-26

* 용도: 단독주택

* 건축물 현황:

* 시멘트벽돌조 기와지붕 단층 건물 (주택으로 이용 중)

* 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물 (창고 및 화장실로 이용 중)

* 제시외 건물 4개동 (㉠~㉣) 소재.

* 1.3. 면적 및 건물 현황

* 토지 면적: 179.00㎡ (약 54.15 평)

* 토지 지분: 44.75㎡ (약 13.54 평)

* 건물 면적: 80.66㎡ (약 24.40 평)

* 건물 지분: 20.17㎡ (약 6.10 평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡ (제시외 건물 포함 매각)

2. 입지조건

* 2.1. 주변 환경

* 대구광역시 수성구 중동 '중동네거리' 북측 인근에 위치.

* 부근은 단독주택, 중소규모 상업용 부동산, 주상복합건물 등이 혼재된 지역.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준.

* 2.2. 교통 상황

* 소형차량 접근 가능.

* 대중교통시설 및 간선도로 접근성이 양호하여 교통 사정은 보통 수준.

* 2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 토지이용계획: 근린상업지역.

* 제한상태: 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률). (하천 관련 추가 확인 필요)

3. 권리분석

* 3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2025년 12월 22일 농업협동조합자산관리회사(권리자)의 4번 박재성 지분 강제경매 (채권액 577,529,502원).

* 말소 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주의 권리: 1977년 12월 31일 소유권이전 (박희철), 2022년 8월 3일 협의분할에 의한 상속 (박재곤 외 1명), 2025년 12월 15일 지분 이전 (박재성) 등은 말소기준권리보다 선순위이나, 강제경매 개시 결정에 따라 소멸될 가능성이 높습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음, 확인 필요).

* 3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-12-11

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 가능성 또는 명도 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1993-08-30

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 가능성 또는 명도 시 주의가 필요합니다.

* 3.3. 인수 권리

* 총 인수 보증금: 0원 (임차인 보증금 합계 기준)

* 다만, 상기 임차인들의 '대항력 있음' 표기로 인해 명도 관련 제반 비용 또는 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 대구광역시 수성구 중동의 근린상업지역에 위치한 단독주택입니다.

* 인근에 주거용 건물과 중소규모의 상업용 부동산이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* '중동네거리' 인근으로 유동인구 및 상업 활동이 일부 있으나, 대규모 상업시설과는 거리가 있습니다.

* 단독주택 용도로서는 입지상 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 주변에 주택, 상가 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 무난한 편입니다.

* 대중교통 이용이 가능하여 시내 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획상 근린상업지역에 속하나, 현황은 주거용 건부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 지분 매각

* 본 물건은 토지 및 건물 지분(1/4 추정)만 매각 대상입니다.

* 지분 매각 시 공유자 전체의 동의 없이 단독으로 사용, 수익, 처분하는 데 제약이 있으며, 향후 공유물 분할, 매도, 관리 등에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 6.2. 대항력 있는 임차인

* 박 , 박 두 명의 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다.

* 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 법률적으로 대항력이 인정되므로 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. (상세 내용은 현장 확인 및 법률 검토 필수)

* 6.3. 공유자 우선매수

* 본 건은 지분 매각이므로, 다른 공유자는 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

* 우선매수권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 낙찰 후 공유자가 우선매수 신고를 할 경우 낙찰이 무효가 되고 공유자가 낙찰받게 됩니다. 이는 입찰 참여 시 리스크 요인이 됩니다.

* 6.4. 제시외 건물

* 건물감정평가요항표 상 후첨 '지적 및 건물개황도'에 제시외 건물(㉠~㉣)이 소재한다고 명시되어 있습니다.

* 이러한 제시외 건물은 매각물건에 포함되어 일괄 매각되므로, 별도의 명도 또는 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

* 6.5. 채권액 대비 감정가

* 채권자 농업협동조합자산관리회사의 채권액(577,529,502원)이 전체 부동산 감정가(139,722,100원)보다 상당히 높아, 해당 채권이 임의적으로 발생했거나, 물건의 시장 가치 평가에 대한 재검토가 필요할 수 있습니다. (단, 강제경매 절차 상 법원 감정가 기준 진행)

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구 중동에 위치한 단독주택의 1/4 지분을 취득하는 경매 건입니다. 입지적으로는 '중동네거리' 인근의 근린상업지역에 속하며 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 그러나 지분 매각, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 미상), 공유자 우선매수 가능성, 제시외 건물 포함 등 다수의 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금/차임이 0원으로 기재된 점과 공유자의 우선매수권 행사 가능성은 명도 및 최종 소유권 확보 과정에서 큰 변수가 될 수 있습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 거친 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 수성구라는 지역적 이점: 대구 내에서도 선호도가 높은 수성구에 위치하여 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 근린상업지역 내 주거지: 상업지역임에도 불구하고 주택으로 이용 중인 점을 활용하여, 추후 용도 변경 또는 재건축 등을 통한 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

* 지분 활용 가능성: 다른 공유자와의 원만한 협의를 통해 지분을 통합하거나, 이를 바탕으로 한 사업 진행 가능성을 탐색할 수 있습니다. (매우 어려운 과제)

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 전체 부동산 감정가는 139,722,100원이며, 매각 대상은 1/4 지분으로 추정됩니다.

* 지분 환산 감정가: 약 34,930,525원 (139,722,100원 x 1/4)

* 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례를 고려할 때 (면적 대비 단가 약 200만원 ~ 550만원/㎡), 해당 지분 물건의 시세 파악에는 한계가 있습니다. (단독주택과의 차이, 지분 가치 고려)

* 잠재적 리스크(지분매각, 대항력 있는 임차인, 공유자 우선매수)와 명도 가능성, 향후 재산권 행사 제약을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 본 건의 예상 입찰가는 지분 환산 감정가(약 3,493만원)를 기준으로, 위험 요소를 감안하여 70% ~ 90% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 2,500만원 ~ 3,500만원 범위 내에서, 입찰 시점의 시장 상황, 현장 조사 결과, 권리관계 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 입찰 시에는 공유자의 우선매수 신고 여부 등을 예의주시해야 합니다.

이 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 전 반드시 현장 방문, 등기부등본 및 건축물대장 추가 확인, 법률 전문가 상담 등을 통해 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.