나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10141 [1] 대구광역시 북구 산격동 1282-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.01.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 북구 복현동 소재 "복현오거리" 남서측 인근에 위치하며 부근의 상황은 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 사다리형 토지로서, 자자체지반 등고평탄한 "주거용 건부지"임.

인접 도로상태

대상물건 남동측으로 폭 약 8미터 내외 도로, 남서측으로 폭 약 6미터 내외 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-04-10)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-04-10)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전 6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 후첨 "건물 감정평가요항표" 참조. 2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층 건물로서, - 외 벽 : 인조석, 몰탈위페인팅 등 마감, - 내 벽 : 내부 인테리어, 일부 타일 붙임 등 마감, - 바 닥 : 장판지, 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호(가) : 다중주택으로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 “지적 및 건물개황도”와 같이 제시외 건물(㉠~㉣)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경10141 (1)

소재지: 대구광역시 북구 산격동 1282-19

용도: 단독주택 (건축물대장상, 이용상태: 다중주택)

감정가: 670,945,440원

토지면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

건물면적: 237.48㎡ (약 71.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

대상 물건은 대구광역시 북구 산격동에 소재하며, "복현오거리" 남서측 인근에 위치하고 있음.

주위 환경은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있음.

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

토지는 사다리형의 평탄한 주거용 건부지로 이용 중임.

물건 남동측으로는 폭 약 8미터, 남서측으로는 폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전 6구역(전술) 등으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 함.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 대구칠곡신용협동조합의 근저당권(을9, 접수일자 2010-10-22, 채권최고액 286,000,000원)이며, 해당 권리 및 그 이후의 모든 등기는 매각으로 소멸될 예정임.

강제경매 개시 결정은 김하정(채권액 30,000,000원)에 의해 등기되었으며, 이는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 김하정: 보증금 30,000,000원, 전입일자 2023-03-02, 확정일자 2023-02-24. 대항력 없음. (주택임차권 등기 말소 확인됨.)

* 박종서: 보증금 0원, 전입일자 2023-03-27. 대항력 없음.

* 신소정: 보증금 2,000,000원, 전입일자 2025-03-05. 대항력 없음.

* 이채은: 보증금 0원, 전입일자 2021-09-27. 대항력 없음.

* 최정훈: 보증금 0원, 전입일자 2022-05-27. 대항력 없음.

* 한원택: 보증금 0원, 전입일자 2024-10-25. 대항력 없음.

* 황태원: 보증금 0원, 전입일자 2017-03-13. 대항력 없음.

인수할 보증금은 없는 것으로 분석됨.

1.3. 상권분석

대상 물건은 대구광역시 북구 산격동에 위치한 주거 밀집 지역 내에 있으며, 복현오거리 인근으로 일부 근린생활시설이 분포하고 있음.

주변의 연립/다세대/빌라 매매 정보를 살펴보면, 2026년 5월~6월 거래 건으로 74.13㎡ 면적의 주택이 9,000만원, 84.72㎡ 면적이 1억 1,000만원, 85.52㎡ 면적이 1억 4,000만원에 거래된 사례가 있음.

하지만 본건은 단독주택으로 이용 중인 다중주택이므로, 위 다세대 주택과는 직접적인 비교가 어려움. 본건의 넓은 토지 및 건물 면적을 고려할 때, 해당 지역의 주거용 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있음.

1.4. 생활정보

복현오거리 인근에 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 가능할 것으로 보임.

대상 물건까지 차량 진입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 용도는 단독주택이나, 이용상태는 다중주택으로 되어 있어 용도 위반 여부 및 행정 조치 가능성을 확인해야 함.

건물 제시외 면적 5.60㎡가 존재하여, 이에 대한 현황 파악 및 법적 문제가 없는지 검토가 필요함.

토지이용계획상 비행안전 6구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 따를 수 있음.

또한, 복현지구(산13번지 일원)는 개발행위허가 제한구역으로 지정된 이력이 있어, 인접 지역의 개발 제한 사항을 주시해야 함.

대항력 없는 임차인들이 존재하나, 보증금이 0원인 경우(박종서, 이채은, 최정훈, 한원택, 황태원)가 많아 명도 과정에서 예상치 못한 점유 관련 문제가 발생할 수 있음.

1.6. 종합의견

본 물건은 대구광역시 북구 산격동 복현오거리 인근에 위치한 단독주택(다중주택)으로, 입지 조건은 양호한 편임.

권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 건물 현황 및 토지 이용 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 함.

경매 절차 진행 시, 감정가 대비 유찰 가능성을 염두에 두고 접근하는 것이 합리적일 수 있음.

1.7. 투자포인트

대구 북구의 핵심 지역인 복현오거리 인근에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하여 주거지로 선호도가 있을 수 있음.

권리상 인수 부담이 없어 명도만 해결되면 낙찰자의 소유권 행사에 문제가 없을 것으로 판단됨.

건물 제시외 건물까지 일괄 매각되어 건물 활용 가치가 높음.

1.8. 예상입찰가

감정가: 670,945,440원 (약 6억 7천만원)

본 건과 유사한 단독주택 또는 다중주택의 최근 시세 자료가 부족하며, 제시된 다세대 주택의 매매가는 직접적인 비교에 한계가 있음.

따라서, 감정가 수준을 기준으로 잠재적 리스크와 현장 조사를 통해 시장 가치를 재평가해야 함.

일반적으로 첫 경매에서 감정가의 70~80% 수준에서 입찰을 고려하는 경우가 많음.

보수적인 관점에서 감정가의 80%인 약 536,756,352원(약 5억 3천6백만원) 수준을 고려할 수 있음.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세 조사가 필수적임.

제시된 정보만으로는 현 시세 기준 예상 입찰가를 단정하기 어렵기에, 보수적으로 감정가의 80% 수준인 약 5억 4천만원 선에서 입찰가격을 고려하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.