나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10179 [1] 대구광역시 동구 신천동 327-3 동대구역아펠리체 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에스 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "동대구역네거리" 남동측 인근에 위치하며, 부 근일대는 상업용 및 업무용건물, 주상복합건물, 오피스텔, 숙박시설, 백화점, 역사, 병원, 금융기관, 주상용건물, 단독주택, 빌라, 관공서 및 근린생활시설 등으로 형 성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단의 이용사정도 무난시됨.

건물의 구조

(가): 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층건 중 제13층 제1302호 구분건물로서, (집합건축물대장상 사용승인일: 2022.03.22) 외벽: 알루미늄복합판넬, 석재판재붙임, 시멘트몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지, 타일 등 마감, 바닥: 강화마루, 타일 등 마감, 창호: 시스템창호 등의 구조임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 , 화재탐지설비, 스프링쿨러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 북서측하향경사지대내에 자체지반 비교적 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 상가 및 오피스텔건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물의 진입로가 접하고 있는 포장도로를 통하여 도심간선도로인 '동대구로', , '동부로', '효신로', '송라로', '아양로', '신암로', '신천대로', '신천동로로', 등과의 연계가 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로1류( 폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점 경관관리구역(2018-04-10)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 본건의 호별위치는 집합건축물대장상 도면 및 현장에서 조사된사항을 근거로 표 시하였으며, 내부마감상태 등은 이해관계인의 부재 및 폐문으로 공부상도면 및 관리사무소 및 인근주민의 탐문 등에 의거 인근 동유형 오피스텔의 표준적인 내 부구조, 사용자재 및 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

구분건물의 대지권(의 목적인 토지)에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경10179 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 신천동 327-3 동대구역아펠리체 13층1302호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 118,000,000원 (일억일천팔백만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: OOOOOOOOOO (정보 비공개)

* 건축년도: 2022년

* 사용승인일: 2022년 3월 22일

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 3.46㎡ (약 1.05평)

* 토지 지분: 3.4646㎡ (약 1.05평)

* 건물면적 (전용면적): 25.52㎡ (약 7.72평)

* 건물면적 (총 연면적): 25,496.41㎡ (약 7,714.01평) - 전체 건물 연면적

* 건축면적 (건물 footprint): 1,287.90㎡ (약 389.58평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "동대구역네거리" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 일대는 상업용 및 업무용 건물, 주상복합건물, 오피스텔, 숙박시설, 백화점, 역사, 병원, 금융기관, 주택, 빌라, 관공서 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

* 본건 건물 진입로가 포장도로에 접해 있으며, 동대구로, 동부로, 효신로, 송라로, 아양로, 신암로, 신천대로, 신천동로 등 도심 간선도로와의 연계가 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을7, 근저당권, 주식회사선인대부, 2025년 10월 27일 접수, 채권금액 75,000,000원. 본 권리가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 기타 권리 사항

* 갑2, 소유권이전(1번신탁등기말소), 박기남, 2022년 5월 27일 접수.

* 갑5, 강제경매, 주식회사엔씨파이낸스대부, 2025년 12월 23일 접수, 청구금액 71,166,521원.

3.3. 등기부채권 총액

* 등기부상 기록된 채권액 합계는 75,000,000원 (근저당권) + 71,166,521원 (강제경매 청구액) = 146,166,521원입니다. (주의: 실제 총 부채는 다를 수 있습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 인수되는 임차 보증금: 0원

* 임대관계: 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 토지 을구 순위 13번 지상권 설정등기 (2022년 4월 5일 접수 제40936호)

* 주의사항: 구분건물의 대지권(의 목적인 토지)에 별도등기(지상권)가 존재합니다. 이는 물건의 가치와 활용에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

* 본건이 위치한 신천동 일대는 동대구역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 주요 시설로는 백화점, 금융기관, 병원, 쇼핑시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발합니다.

* 오피스텔 및 상가, 근린생활시설이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

* 주변에 백화점, 병원, 금융기관, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 동대구역 복합환승센터 인근으로 교통 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 조사)

* 본건 소재지 대구광역시 동구 신천동 327-3 일대 주변에 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 납골당, 도축장 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 대지권 토지 별도 등기 (지상권): 본건은 구분건물의 대지권으로 설정된 토지에 지상권이 설정되어 있습니다. 이는 소유권 행사나 재산권 이용에 제약을 줄 수 있으며, 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 부담이 될 수 있습니다. (2022.04.05 접수)

* 미확인 임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 0원)

* 등기부상 채권 총액: 등기부상 기록된 채권 총액 146,166,521원(근저당 75,000,000원 + 강제경매 71,166,521원)이 존재합니다. 경매 진행 결과에 따라 추가적인 권리가 소멸되지 않거나 인수될 가능성이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

6. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 준공된 신축 건물로, 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 초역세권 입지: 동대구역 인근으로 교통의 요지이며, 주변 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 활발한 상권: 동대구역 주변의 상업 및 업무지구에 속해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동대구역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 신축 건물이라는 장점도 있습니다. 그러나 토지 지상권 설정이라는 중대한 권리 문제가 존재하며, 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 권리 문제를 해결할 수 있는지, 또는 그로 인한 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 118,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적(25.52㎡)의 실거래가는 126,200,000원 수준으로 확인됩니다.

* 신축 건물, 역세권 입지 등을 고려할 때 시장 가격은 감정가보다 높게 형성되어 있습니다.

* 그러나 토지 지상권 설정 등기라는 중대한 위험 요소가 존재하므로, 이에 대한 추가 조사 및 리스크 분석이 선행되어야 합니다.

* 현 시세 및 권리 관계를 종합적으로 고려하여, 125,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. (단, 권리 문제 해결 가능성 및 추가 비용 발생 여부에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.