나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12947 [1] 충청남도 천안시 서북구 입장면 기로리 86-1 주성레이크빌 107동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 기로리 소재 '입장저수지' 북동측 인근에 위치하는 주성레이크빌(총8개동 170세대) 107동 5층 503호로서, 주변은 전, 과수원, 공장, 단독주택 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 북측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트벽식조 경사슬래브 위 아스팔트슁글지붕 5층 건물중 5층 503호 (사용승인일 : 2003.07.28) 외벽 : 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트[건축물현황도 기준(방2, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니 등)]임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 소방설비, 기타설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지이며, 기준시점 현재, 아파트(주성레이크빌)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 북동측 및 서측으로 포장된 소로 및 세로 등에 접하며 인접지와의 연계도로 및 진입도로, 단지내의 주차시설 등은 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(입장면19(일반형)) 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터 200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관 찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하 시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 천안지원 2025타경12947 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 입장면 기로리 86-1 주성레이크빌 107동 5층 503호

용도: 아파트

감정가: 60,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 64.30㎡ (약 19.45평)

토지지분: 64.3021㎡ (약 19.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 49.91㎡ (약 15.10평)

건물지분: 49.9088㎡ (약 15.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권 존재

주의사항: (별도 명시 정보 없음, 특이사항 참고)

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권

1.4. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 기로리 소재 '입장저수지' 북동측 인근에 위치하는 주성레이크빌 107동 5층 503호임.

주변은 전, 과수원, 공장, 단독주택 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주변 환경은 보통 수준임.

1.1. 2. 교통상황

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 북측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재함.

정류장까지의 거리, 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됨.

1.1. 3. 인접 도로상태

아파트단지 북동측 및 서측으로 포장된 소로 및 세로에 접해 있음.

인접지와의 연계도로 및 진입도로, 단지 내 주차 시설 등은 무난한 편임.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 8월 20일에 접수된 현대캐피탈의 가압류 (수원지방법원 2020카단2188, 금5,209,334원)임 [cite: 갑12].

1.2. 2. 인수되는 권리

* 을구 5번 주택임차권: 권리자 권혁민, 보증금 40,000,000원, 전입일자 2018년 8월 31일, 확정일자 2018년 8월 31일.

본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 임차권 등기사항에 '말소: 인수'로 표기되어 있어 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 함 [cite: 을5, 물건명세서 참고사항]. 따라서 매수인이 부담해야 할 보증금은 40,000,000원임.

1.2. 3. 말소되는 권리

말소기준권리(현대캐피탈의 가압류)보다 선순위인 권리(소유권 이전 등)를 제외한, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(다른 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됨.

본 경매는 임차인 권혁민 본인(채권자)이 신청한 강제경매로, 해당 임차권은 말소될 예정임 [cite: 갑18].

1.2. 4. 인수 보증금 합계

40,000,000원 (임차인 권혁민의 보증금)

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

본건이 위치한 입장면 기로리 일대는 전, 과수원, 공장, 단독주택 및 아파트 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업지구보다는 복합적인 토지 이용 형태를 보임.

1.3. 2. 상업 시설 및 편의시설

'입장저수지' 인근에 위치하며, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됨.

차량 접근성이 용이하고 대중교통 이용도 가능하여 기본적인 생활 편의시설 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 예상되나, 상세한 상업 시설 현황은 추가적인 현장 조사가 필요함.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주거 환경

아파트(주성레이크빌)로서, 본건은 107동 5층 503호임.

내부 이용 상태는 건축물현황도 기준 방 2, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니 등으로 구성된 것으로 보임.

1.4. 2. 건물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트 벽식조 경사슬래브 위 아스팔트슁글지붕 5층 건물 중 5층.

사용승인일: 2003년 7월 28일 (준공 후 약 23년 경과).

건축물 총괄표제부 상 주성레이크빌은 총 8개동 170세대 규모임.

아파트 관리사무소 연락처: 041-585-0120.

1.4. 3. 설비 내역

급·배수 및 위생 설비, 난방 설비, 소방 설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있음.

1.4. 4. 주차 시설

단지 내 주차 시설은 무난한 편으로 언급되나, 정확한 총 주차 대수는 미기재됨. (지하주차대수 0대)

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 권혁민의 보증금 40,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점임. 이는 입찰가를 산정할 때 반드시 고려해야 할 직접적인 추가 비용임.

1.5. 2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 대한 제한 사항이 있을 수 있음.

1.5. 3. 건물 노후도

2003년 사용승인된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

1.5. 4. 주변 시설

주변 지역에 대한 preliminary 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특정되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본건 천안시 서북구 입장면 주성레이크빌 아파트는 대항력 있는 임차인의 보증금 40,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있는 물건임.

감정가 60,000,000원은 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 수준으로, 감정 시점이 오래되었거나 실제 시장 가치를 제대로 반영하지 못했을 가능성이 높음.

따라서, 인수되는 임차 보증금과 경매 과정에서의 추가 비용, 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 저평가 가능성: 2026년 6월 2일, 유사 면적(49.9088㎡)의 4층 물건이 4억 9천8백만원에 거래된 사례가 있음 [cite: 최근 매매 JSON 정보 3]. 이는 감정가(6천만원)와 큰 차이를 보여, 시세 대비 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

* 입장면 지역의 잠재적 가치: 천안시 서북구에 위치하여 지역 개발 및 가치 상승 가능성을 고려할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과:

* 2026년 6월 2일, 49.9088㎡ (약 15.10평), 4층 거래가 4억 9천8백만원 [cite: 최근 매매 JSON 정보 3].

* 이를 기준으로 본건 5층 물건의 현재 시세를 약 4억 9천만원 ~ 5억 1천만원 수준으로 추정할 수 있음.

예상 입찰가 산정:

* 매수인이 인수해야 할 총 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 (40,000,000원)

* 목표 총 취득 비용을 현재 시세 하단인 약 4억 9천만원으로 설정 시,

최대 입찰가는 4억 9천만원 - 4천만원 (인수 보증금) = 4억 5천만원이 됨.

* 하지만 경매 특성상 경쟁 과열, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성 등을 고려하여,

목표 시세 대비 10~20% 할인하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적임.

* 약 10% 할인 시: 4억 5천만원 * 0.90 = 4억 5백만원

* 약 20% 할인 시: 4억 5천만원 * 0.80 = 3억 6천만원

종합적으로, 인수되는 보증금 40,000,000원을 고려한 총 취득 비용이 시장 시세 수준이 되도록 하며, 경매 리스크를 감안한 예상 입찰가는 다음과 같이 제안함.

* 예상 입찰가 범위: 3억 7천만원 ~ 4억 1천만원

주의사항: 상기 시세 및 입찰가 산정은 제공된 자료를 바탕으로 한 추정치이며, 현재 시점에서의 정확한 시세 확인, 현장 조사, 권리관계 재확인, 법원 입찰 동향 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 감정가(6천만원)와 실거래가(약 5억원) 간의 큰 차이는 입찰 시 고려해야 할 중요한 변수입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.