나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10152 [1] 경상북도 청도군 화양읍 범곡리 996-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 화양읍 범곡리 소재 "대동지" 남서측 인근에 위치하며, 주위일대는 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 북동측 하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로 단독주택 부지로 이용 중임. 기호(2): 북동측 하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로 진입도로 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 북측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로와 접함. 기호(2): 북측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로와 접하며 본건 일부가 진입도로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 자연녹지지역(2025-11-03), 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사 육제한지역(전 축종)), 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하여 이를 개략적으로 실측 한후 감정평가하였으니, 경매진행시 소유권 및 일괄 경매여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 경량철골구조 판넬위슁글지붕 지상1층건으로서, 외벽: 사이딩판넬 마감, 내벽: 벽지도배, 타일 등, 바닥: 장판지, 내장타일 등, 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하여 이를 개략적으로 실측 한후 감정평가하였으니, 경매진행시 소유권 및 일괄 경매여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 없음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함. 목록 3 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 청도군 화양읍 범곡리 996-2번지에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 대구지방법원 2025타경10152 (1)이며, 감정가는 283,362,000원입니다.

토지 면적은 1046.00㎡(약 316.4평)이고, 건물 면적은 83.50㎡(약 25.3평)입니다.

매각 대상은 토지 지분 및 건물 전체이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 농OOOOOOO이며, 특이사항 및 특수물건정보로 지분매각, 주의사항으로는 일괄매각 및 제시외 건물 포함, 목록 3 지분매각이 명시되어 있습니다.

건축물 현황상 해당 주택은 2015년 2월 24일 신축 신고되었으며, 경량철골구조 판넬 위 싱글 지붕의 단독주택입니다.

등기부등본상 토지 및 건물 모두 2023년 8월 21일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(178,800,000원)이 말소기준권리로 확인됩니다.

본 경매는 2025년 12월 24일 동대구농업협동조합의 임의경매 개시결정(149,148,087원)에 의해 진행되었습니다.

등기부채권 총액은 298,800,000원입니다.

1.1. 토지 정보

토지 총 면적: 1046.00㎡ (약 316.4평)

매각 대상 토지 지분 면적: 801.0128㎡ (약 242.3평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 건물 정보

건물 총 면적: 83.50㎡ (약 25.3평)

매각 대상 건물 지분 면적: 83.5㎡ (약 25.3평)

건물 제시외 면적: 21.70㎡ (약 6.6평)

2. 입지조건

본건은 경상북도 청도군 화양읍 범곡리에 위치하며, '대동지' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

토지는 북동측 하향 완경사 지대에 위치한 부정형의 토지로, 단독주택 부지 및 진입도로 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로와 접해 있으며, 토지의 일부가 진입도로로 사용되고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역(2025년 11월 3일 기준), 가축사육제한구역(절대 제한 지역, 전 축종, 2020년 12월 30일 기준), 영농여건불리농지입니다.

3. 권리분석

본건은 토지 지분과 건물 전체를 매각 대상으로 하는 지분 매각 사건입니다.

토지 등기부 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전이 있었으며, 2023년 8월 21일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(178,800,000원)이 말소기준권리로 등기되어 있습니다.

건물 등기부 요약 역시 동일한 근저당권이 말소기준권리로 확인됩니다.

이후 2025년 12월 24일 동대구농업협동조합의 임의경매 개시 결정(2025타경10152)이 등기되었습니다.

말소기준권리인 근저당권보다 선순위 권리는 확인되지 않으며, 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

다만, 등기사항 외 별도의 용익물권 또는 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 현재 파악된 임차인으로부터 인수할 보증금은 없습니다.

그러나 건물감정평가요항표 및 토지감정평가요항표에 '임대관계 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 여부 및 보증금/차임 등 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다. 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 청도군 화양읍 범곡리는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집한 도심 상권과는 거리가 있으며, 전원생활 또는 농업 활동을 중심으로 하는 지역으로 판단됩니다.

따라서 일반적인 상권 분석보다는 해당 지역의 특성을 고려한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

주변 일대가 단독주택, 농경지, 임야로 형성되어 있어 조용하고 자연 친화적인 주거 환경을 제공합니다.

인근에 '대동지'가 위치하여 여가 활동 또는 자연 경관을 즐길 수 있는 이점이 있을 수 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

자세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 및 대중교통 이용 정보는 추가적인 현장 조사 및 주변 지역 조사가 필요합니다.

토지 이용 계획상 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당하므로, 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각 물건으로, 전체 소유권자가 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 이는 향후 다른 지분권자와의 재산권 행사 또는 관리, 처분 과정에서 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

제시외 건물 포함 매각으로, 감정평가 시 실측하여 평가되었으나 소유권 및 일괄 매각 여부를 경매 진행 시 반드시 확인해야 합니다. 미확인 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

임대관계가 미상으로, 거주 중인 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 면밀히 조사해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당하여, 가축 사육 관련 사업 또는 시설 설치 시 제한 사항이 따를 수 있습니다.

해당 지역은 농경지 및 임야가 많아 혐오시설(축사, 폐기물 처리 시설 등)의 잠재적 인접 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 자연 친화적인 환경에 위치하고 있습니다.

다만, 지분 매각이라는 점, 제시외 건물 포함 여부, 미상 임대 관계 등은 권리 분석 및 향후 활용 계획 수립 시 반드시 면밀히 검토해야 할 중요한 사항입니다.

등기부상 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 세부적인 권리 관계 및 점유 관계는 전문가와 상담 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

토지 활용 가능성을 높게 평가할 수 있으나, 자연녹지 및 가축사육제한 구역이라는 점은 개발 및 활용 계획 수립 시 고려되어야 합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적 (약 316.4평)을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

단독주택으로서 주거용 또는 별장, 주말주택 등으로 활용 가치가 있을 수 있습니다.

조용하고 자연 친화적인 주변 환경은 휴양 또는 전원생활을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

경량철골구조의 건물은 비교적 관리가 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 283,362,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보는 본건과 물건 종류가 다른 연립, 다세대 주택으로, 전용면적 72~82㎡의 거래 금액이 11,000만원에서 14,700만원 사이로 확인되었습니다. 따라서 이 정보만을 직접적인 시세 비교에 적용하기에는 한계가 있습니다.

본건은 단독주택이며, 특히 토지 면적이 1046.00㎡(약 316.4평)으로 넓다는 점에서 감정가가 책정된 것으로 보입니다.

지분 매각, 제시외 건물, 미상 임대 관계 등의 리스크 요인을 고려할 때, 초기 입찰 시에는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 시작하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따른 예상 초기 입찰가 범위는 약 226,000,000원 ~ 255,000,000원 수준으로 제시합니다.

단, 이는 일반적인 경매 투자 접근 방식에 따른 제시이며, 실제 시세 조사를 통해 인근 지역의 유사 단독주택(특히 넓은 토지를 가진 물건)의 거래 사례를 반드시 추가적으로 확인하고, 본건의 지분 매각 및 기타 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.