나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43196 [1] 경기도 평택시 합정동 970-14 청담스카이 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평택고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 4층 401호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

집합건축물대장 상 용도는 오피스텔입니다. (후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 중로3류의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2025타경43196 (1)

소재지: 경기도 평택시 합정동 970-14 청담스카이 4층 401호

용도: 오피스텔

감정가: 170,000,000원

토지면적: 21.74㎡ (약 6.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.99㎡ (약 18.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건축물 정보

건물명: 청담스카이

해당 층수: 4층

총 층수: 지상 7층, 지하 1층

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2013년 7월 30일

전용면적: 61.99㎡ (약 18.75평)

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구)

도로: 중로3류(폭 12m~15m) 접함

제한사항: 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

* 평택고등학교 (약 530m)

* 롯데마트 평택점 (약 204m)

* 편의시설 및 상업시설이 인근에 분포하고 있습니다.

* 과거 평택 합정동 유흥가 지역의 쓰레기 및 해충 관련 보도가 있었으나, 이는 2014년 자료이며 현재 상황과는 다를 수 있습니다.

* 평택시 전체적으로 폐기물 처리시설 확충 계획이 있으나, 본건 소재지와 직접적인 관련은 적습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 김성남 (2013-08-01)

* 소유권이전: 허우진 (2014-01-15)

* 소유권이전: 이혜옥 (2022-04-21, 매매)

* 가압류: 주식회사 에이블자산관리대부 (2024-02-05, 말소기준권리)

* 압류: 평택시 (2025-09-23, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-12)

3.2. 말소기준권리

* 가압류: 수원지방법원 2024카단10301 (2024-02-05)

3.3. 등기부채권 총액

* 총 186,508,845원 (가압류, 강제경매 등)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이국형)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-01

* 확정일자: 2022-03-04

* 배당신고일자: 2024-04-11

* 대항력: 없음

* 등기부상 주택임차권: 말소

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 임차인 관련 주의사항

신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

3.6. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없음

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 합정동 일대는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

오피스텔 및 근린생활시설 등이 입지하여 일정한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 평택고등학교 등 교육시설이 인근에 있어 학생 및 교직원 수요도 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조의 7층 건물 중 4층 401호이며, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 내부구조는 후첨된 도면을 참조해야 합니다.

5.2. 설비 내역

급배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

롯데마트 등 쇼핑시설과 교육시설(평택고등학교)이 인근에 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 대항력 있는 임차인: 명시적으로 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, '특이사항'에 '대항력있는 임차인'이 언급되어 있어 주의가 필요합니다. 다만, 제출된 대항력 포기서로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

6.2. 토지이용계획

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 허가가 필요할 수 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

6.3. 인근 지역 개발

* 평택시의 폐기물 처리시설 확충 계획 등 환경 관련 개발 사업이 추진 중이나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

* 과거 유흥가 지역의 쓰레기 처리 문제 보도가 있었으나, 시점(2014년)이 오래되었고 해당 지역과의 거리 및 영향 범위는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 합정동에 위치한 오피스텔로, 법원 감정가는 170,000,000원입니다. 임차인의 대항력이 없고 채권자(주택도시보증공사)가 대항력 포기서를 제출하여 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 상태입니다. 이는 권리상 비교적 안전한 물건으로 볼 수 있습니다. 평택고등학교, 롯데마트 등 생활 편의시설 접근성이 양호하며 교통 환경도 무난합니다. 다만, 주변 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하며, 과거 해당 지역에 대한 부정적 보도가 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다. 정확한 시세 파악을 위한 추가 조사가 필요하나, 감정가 수준에서의 접근을 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금 없음: 권리분석상 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 양호한 입지: 교육시설 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 1억 7천만원으로, 주변 시세와 비교하여 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 자료에 따르면 본 건과 동일한 건물(청담스카이)의 최근 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다. 이에 따라 법원 감정가 170,000,000원을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

일반적인 경매 낙찰가율을 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 136,000,000원 ~ 153,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 시세 조사를 위해 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 현황을 추가적으로 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.