나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12934 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 2056 두정역코아루스위트 106동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 천안시 서북구 신부동 998 소재 '천안희망초등학교' 북서측 인근에 소재한 두정역 코아루스위트 아파트 제106동 제14층 제1404호로서, 인근은 아파트 단지, 학교, 상가 등이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 아파트 단지임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 23층 중 제106동 제14층 제1404호로 (사용 승인일 2024.10.10.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시 마감.

이용상태

아파트 1세대(방4, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 2 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단인 부정형의 토지로 평지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 동측은 6차선, 북측은 4차선, 서측은 2차선, 남측은 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 충청남도 천안시 서북구 두정동 2056 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(두정역코아루아파트), 대로1류(폭 35m∼40m)(대로1-1)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(소로 3-1165, 보행자전용도로)(접함), 중로2류(폭 15m∼20m)(저촉), 중로3류(폭 12m∼15m)(접함) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(신부두정지구내초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(희망초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 2. 충청남도 천안시 서북구 두정동 2060 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(두정역코아루아파트), 중로2류(폭 15m∼20m)(접함), 중로3류(폭 12m∼15m)(접함) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(신부두정지구내초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및 이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매 진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12934 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 2056 두정역코아루스위트 106동 14층 1404호

용도: 아파트

건축물 사용승인일: 2014년 10월 10일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕, 23층 중 14층

2.3. 면적 정보

토지면적: 50.88㎡ (약 15.39평)

토지지분: 50.8845㎡ (약 15.39평)

건물면적: 99.89㎡ (약 30.22평)

건물지분: 99.8912㎡ (약 30.22평)

전용면적: 99.89㎡ (약 30.22평)

분양면적: 해당 정보는 제공되지 않았습니다.

2.4. 감정가

감정가: 332,000,000원

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 천안시 서북구 두정동 소재 '두정역 코아루스위트' 아파트 단지 내 106동 14층에 위치합니다. 인근 지역은 아파트 단지, 학교, 상가 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다. '천안희망초등학교' 북서측 인근에 소재합니다.

1.1. 2.교통상황

아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3.도로상태

단지 동측은 6차선, 북측은 4차선, 서측은 2차선 도로에 접해 있으며, 남측으로는 보행자 전용도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

을1 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 2014년 11월 26일 접수)이 말소기준권리입니다.

1.2. 2.등기부상 권리현황

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부상 확인된 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 843,846,097원 (감정가 대비 높은 수준)

1.2. 3.임차인 현황

임차인: 신석희

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2025년 12월 22일

대항력: 없음

1.2. 4.임차인 관련 주의 문구

임차인 신석희는 보증금 60,000,000원, 차임 0원이며, 배당신고일자가 있으나 전입일자 및 확정일자 정보가 없어 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 배당 여부 및 실제 명도 절차에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 환경

아파트 단지, 학교, 상가 등이 혼재된 지역으로, 주거지로서의 기능이 강합니다.

1.3. 2.단지 정보

아파트명: 두정역 코아루스위트

건축년도: 2014년

총 세대수: 481세대 (106동 기준 층별 정보 확인 필요)

최고층: 23층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 편의시설

'천안희망초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

단지 내 커뮤니티 시설 및 인근 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

1.4. 2.교통 및 주거 환경

차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 주변은 아파트 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.중복 사건

동일 물건에 대해 2025타경12934 (1)과 2026타경10527 두 개의 경매 사건이 존재하여 경매 진행 과정에서 혼선이 발생할 수 있습니다.

1.5. 2.내부 확인 곤란

이해관계인 부재로 인해 물건 내부 확인이 어려워, 실제 내부 상태, 하자 여부, 설비 현황 등을 정확히 파악하기 어렵습니다.

1.5. 3.높은 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액(843,846,097원)이 감정가(332,000,000원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

1.5. 4.토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(초등학교), 철도보호지구 등의 공법상 제한이 있습니다.

1.5. 5.혐오시설 정보

주변 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 천안시는 과거 쓰레기 소각장, 추모공원 등 혐오시설 건설과 관련하여 주변 지역 지원 사업을 진행한 사례가 있습니다. 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 두정동에 위치한 아파트로, 교통, 교육, 생활 편의시설 접근성이 우수하여 주거 가치가 높은 지역에 속합니다. 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 중복 경매 사건 존재, 내부 상태 확인 불가, 높은 채권 총액 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 두정역 인근의 우수한 입지조건 및 편리한 교통망.

* 단지 인근 학교 및 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 2014년 준공된 비교적 신축 아파트.

* 안정적인 주거 수요 확보 가능 지역.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 5월 15일, 99.8912㎡, 6층 매물: 315,000,000원

* 2026년 5월 16일, 84.8389㎡, 13층 매물: 295,000,000원

* 2026년 6월 7일, 84.8389㎡, 12층 매물: 300,000,000원

본 건물의 건물면적(전용면적)은 99.89㎡로, 이는 최근 거래된 99.8912㎡, 6층 매물(315,000,000원)과 가장 유사합니다. 감정가(332,000,000원)는 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 권리 말소 예정)

추천 입찰가:

최근 실거래가(315,000,000원) 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 약 90% ~ 96% 수준인 300,000,000원 ~ 318,000,000원 범위로 판단됩니다. 최종 입찰가는 물건의 실제 상태, 명도 난이도, 경쟁 상황 등을 면밀히 분석하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.