나이스옥션 법원경매 충주 2025타경31016 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 111동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 "충주중앙탑중학교" 남측 인근에 소재하며 주위는 아파트단지 및 학교 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 중 제15층 제1502호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감입니다. - 내벽 : 페인팅, 벽지 및 타일붙임 등 마감입니다. - 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 20m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로 1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역 (2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현관문에 장기 관리비 미납에 관한 안내문이 부착되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 충주지원 2025타경31016 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 111동 15층 1502호이며, 아파트로 이용 중입니다.

감정가는 171,000,000원입니다.

토지 면적은 49.27㎡ (약 14.92평)이고, 건물 면적은 59.83㎡ (약 18.11평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

공동 담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 "충주중앙탑중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지와 학교들이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

남동측으로는 노폭 20m 내외의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(충주기업도시)에 해당합니다. 또한 중로 1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 다수의 학교 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 집합건물로, 등기부 요약상 다음과 같은 권리관계가 확인됩니다.

소유권 보존 등기는 2018년 1월 17일 주식회사신우산업개발 명의로 되어 있습니다.

말소기준권리인 우리은행 근저당권(62,160,000원)은 2018년 1월 17일 접수되었으며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

신탁재산의 귀속 관련 등기가 존재하나 말소기준권리보다 후순위로 판단됩니다.

주택임차인으로 지수진 씨가 있으며, 보증금 122,700,000원에 2022년 10월 24일 전입 및 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2023년 11월 17일입니다. 다만, 등기부상 주택임차권(을2)은 매각으로 말소 예정으로 표시되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

본건 경매는 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로, 2025년 12월 29일 접수되었으며 채권액은 143,541,356원입니다.

총 등기부채권액은 184,860,000원입니다.

권리분석 결과, 특별히 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 현관문에 장기 관리비 미납에 관한 안내문이 부착되어 있어, 실제 관리비 체납액은 별도로 확인하고 잔금을 납부해야 할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 신우희가로아파트 단지 내에 위치하며, 주변이 주거 밀집 지역입니다.

단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

인근 학교들과의 근접성은 학생 및 학부모 수요와 연계된 상권 특성을 형성할 수 있습니다.

대규모 주거 단지 형성에 따른 안정적인 상권 유지가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

신우희가로 아파트는 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 아파트입니다.

총 11개 동에 741세대가 거주하고 있으며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민 공동시설, 어린이놀이터 등이 마련되어 있습니다.

주차는 지상 4대, 지하 53대, 총 160대를 주차할 수 있으며, 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

최고 20층, 최저 3층 규모로 건축되었으며, 본건은 17층 건물 중 15층에 위치합니다.

건물에는 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

관리사무소 연락처는 043-855-1507입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 관리비 미납: 현관문에 장기 관리비 미납 안내문이 부착되어 있어, 낙찰 후 인수해야 할 미납 관리비 규모를 확인하고 정산하는 과정이 필요합니다.

* 감정가와 시세의 차이: 감정가가 171,000,000원으로 책정되어 있으나, 최근 매매 사례 가격은 148,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 확인되어 시세와의 괴리가 존재합니다. 이는 감정 시점과 현재 시세의 차이일 수 있으므로, 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

* 공동 담보: 공동 담보 물건으로 등기되어 있으나, 본 경매 절차에서 정리될 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 111동 15층 1502호는 교통이 편리하고 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치한 아파트입니다. 2018년에 준공되어 비교적 최신식 시설을 갖추고 있으며, 15층이라는 좋은 층수에 위치한 장점이 있습니다. 그러나 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있는 점과 관리비 미납 이력이 있다는 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으므로, 현장 조사를 통해 정확한 물건 상태와 관리비 미납액을 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 충주 시내 접근성이 좋고, 학교 및 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 준신축 아파트: 2018년 준공으로 비교적 현대적인 시설과 디자인을 갖추고 있어 선호도가 있을 수 있습니다.

* 효율적인 면적: 전용면적 59.83㎡ (약 18.11평)은 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 실용적인 면적입니다.

* 적정 낙찰가 확보 시 시세차익 기대: 최근 실거래가 수준을 고려한 합리적인 입찰가를 산정한다면, 향후 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 아파트의 최근 매매 사례는 2026년 6월 23일에 148,000,000원(12층) 및 150,000,000원(14층), 2026년 7월 1일에 150,000,000원(12층)으로 확인되었습니다. 본건은 15층으로, 최근 매매가보다 높은 층수임을 감안할 때, 이를 반영한 입찰가를 고려할 수 있습니다. 감정가(171,000,000원)보다는 낮게 형성된 시세를 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 보수적으로 최근 매매가 상단인 150,000,000원을 기준으로, 층수 이점과 향후 시세 상승 가능성을 고려하여 100% ~ 110% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가는 약 150,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서, 철저한 현장 조사와 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 좋겠습니다.

본 제안은 시세 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 상황 및 법원 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.