나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12925 [1] 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍서리 162-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍서리 소재 '남풍세IC' 인근에 위치하고, 주위는 농경지, 임야, 소규모공장 등이 혼재하고 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 인근까지 차량 접근 가능하나 인근 버스정류장과의 거리, 운행빈도 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 제반 교통상황은 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

대상물건은 근린생활시설로 건축신고를 득한 남서향의 완경사지에 평탄하게 조성(남서측으로 1~2m의 옹벽조성)된 부정형의 건축부지입니다.

인접 도로상태

대상물건 남서측으로 폭 2~3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(풍세면14(일반형)), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(천안~논산)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(0--)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>

제시목록 외의 물건

대상물건 기호(1) 지상에 별지 '지적개황도’및‘사진용지’와 같이 이동이 용이한 컨테이너 2동과 건축자재 등이 소재 및 적치되어 있으나 동산으로 평가목록에 포함하지 아니하였으며, 옹벽과 임목 등은 일반적인 거래관행상 토지에 포함하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

기호 1토지의 지목은 임야이나 현황은 신축허가를 득하고 5동의 건축물이 들어서 있는 건축부지입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 건축허가 내역 등은 감정평가액 결정의견서를 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3~7건물: 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층으로 등기사항전부증명서상 2025.12. 16일자로 등기되었으나 건축물관리대장에는 미등재되어 건축중단된 상태의 건물로 외벽: 벽돌쌓기위 대리석 등 마감 내벽: 마감공사는 미성 바닥: 콘크리트 노출마감 등이며 일부 내외벽 및 바닥 마감, 창호 및 유리공사, 목 및 수장공사, 위생 및 난방설비 등의 마무리 공정이 미성인 상태입니다.

이용상태

근린생활시설(현재 공사한 내역으로 보면 주택과 유사)이나 현재 준공전입니다.

설비내역

위생 및 난방의 바닥공사는 거의 마무리된 상태입니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타 사항은 감정평가액 결정의견서를 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1토지는 지목이 임야이나 천안시로부터 건축허가를 득하고 평탄지반으로 조성되어 목록 3,4,5,6,7 건물이 신축중 중단된 상태임
-위 허가사항은 9개동이나 5개동만 신축중으로 건축물대장 미등재 상태임
-이동이 용이한 컨테이너 2동은 매각제외
-2026.1.19. 박한교로부터 공사대금 1,287,000,000원에 대하여 유치권신고가 있으나 그 성립여부 불분명 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12925 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍서리 162-4

* 용도: 근린생활시설 (신축 중단)

* 감정가: 2,273,439,000원

* 토지면적: 6382.00㎡ (약 1,930.7평)

* 건물면적: 770.60㎡ (약 233.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세종공주축산업협동조합

* 특이사항: 유치권, 공동담보

* 감정평가 요약: 토지 및 건물 신축 중단 상태

1.1. 물건 현황

* 매각물건은 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍서리 162-4에 소재한 토지 및 지상 건물입니다.

* 토지의 지목은 임야이나, 천안시로부터 건축허가를 득하여 평탄한 건축부지로 조성되었습니다.

* 현재 목록 3, 4, 5, 6, 7번 건물이 신축 중 중단된 상태이며, 건축물대장에는 미등재되어 있습니다.

* 허가사항은 9개동이었으나, 5개동만 신축 중입니다.

* 감정가는 2,273,439,000원이며, 토지면적은 6382.00㎡ (약 1,930.7평), 건물면적은 770.60㎡ (약 233.1평)입니다.

* 매각은 토지와 건물을 일괄하여 진행됩니다.

* 이동이 용이한 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

* 위치: '남풍세IC' 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 농경지, 임야, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장과의 거리, 운행 빈도, 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 판단됩니다.

* 토지이용: 남서향의 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형 건축부지이며, 남서측으로 1~2m의 옹벽이 조성되어 있습니다.

* 인접 도로: 남서측으로 폭 2~3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 준보전산지, 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 2023년 7월 26일 접수된 근저당권(을11, 세종공주축산업협동조합)이며, 건물 등기부상 2025년 12월 17일 접수된 근저당권(을1, 세종공주축산업협동조합)입니다. 경매개시결정일은 2025년 12월 23일입니다.

* 인수되는 권리: 건물 등기부상 2025년 12월 16일 접수된 가처분등기(갑구 순위번호 2번, 정동복 외 2명)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 인수되는 권리는 제외)

* 채권 현황:

* 토지 등기부 채권 총액: 1,934,790,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 983,000,000원

* 유치권 신고: 2026년 1월 19일, 박한교로부터 공사대금 1,287,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지, 임야, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역에 위치하여, 전통적인 상업 중심지나 주거 지역과는 거리가 있습니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성은 있으나, 현재 주변 환경은 상업 활동보다는 지역 개발의 초기 단계로 보입니다.

* '남풍세IC' 인근이라는 점은 물류나 산업 시설 접근성 측면에서 잠재력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 제공된 정보만으로는 주변의 교육, 의료, 편의시설 등에 대한 상세한 파악이 어렵습니다.

* 해당 지역은 대체로 전원적 또는 개발 예정 지역의 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: 박한교 씨가 12억 8천 7백만원에 대한 공사대금 유치권을 신고하였으나, 해당 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 리스크가 존재합니다.

* 권리 인수: 건물에 설정된 가처분 등기(2025.12.16.)가 매수인에게 인수되므로, 해당 가처분으로 인한 부담을 추가로 안게 됩니다. (가처분 채권액은 제시되지 않았습니다.)

* 미완공 및 건축물대장 미등재: 건물은 현재 공사가 중단된 상태이며, 건축물대장에 등재되지 않은 상태입니다. 이에 따라 건물 사용 및 향후 완공에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축 허가 불일치: 건축 허가는 9개동이나 실제 신축 중인 건물은 5개동으로, 향후 행정적인 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 지목 불일치: 토지 지목은 임야이나 실제 현황은 건축 부지로 조성되어 있어, 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

* 교통 불편: 대중교통 접근성이 다소 떨어지는 점은 향후 이용 편의성에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 천안시의 계획관리지역에 위치한 대규모 토지와 미완공 건물입니다.

* 현재 유치권 신고, 매수인에게 인수되는 가처분 등기, 건축 중단 및 미등재 건물 등 다수의 복합적인 리스크를 안고 있습니다.

* 주변 환경은 아직 개발 초기 단계로, 상권 형성이나 생활 편의 시설 접근성은 낮은 편입니다.

* 그러나 넓은 토지 면적과 IC 인근이라는 지리적 이점은 향후 개발 가능성을 시사합니다.

* 본 물건의 낙찰자는 유치권 및 가처분 등의 복잡한 권리 관계를 해결해야 하는 부담을 안게 됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 개발 잠재력: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* IC 인근 입지: 물류 및 산업 관련 시설 입지 시 교통 이점을 가질 수 있습니다.

* 저가 낙찰 가능성: 복합적인 리스크 요인으로 인해 시세 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 물건의 현재 상태, 제반 권리 인수, 유치권 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 특히, 매수인에게 인수되는 가처분의 정확한 내용 및 금액, 그리고 유치권 해결 비용 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 관련 전문가의 심층적인 조사와 추가적인 현장 확인이 반드시 필요합니다.

* 따라서 구체적인 예상 입찰가는 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.