나이스옥션 법원경매 서산 2025타경973 [1] 충청남도 당진시 원당동 1257 당진원당이안 107동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 원당동 소재 '롯데마트 당진점' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물중 3층 301호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 미장돌불임 마감 등 내벽: 벽지마감 등 창호: 새시마감 등임.

이용상태

아파트(건축물현황도 기준 방 3, 거실 , 주방 , 화장실 등)로 이용중임.

설비내역

보통수준의 위생설비 및 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 부정형의 토지로서 아파트 건물의 부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 인근 간선도로로 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류 (폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한 구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도 법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서산지원 2025타경973 (1)

1.2. 물건 개요

아파트명: 당진 원당 이안 아파트

소재지: 충청남도 당진시 원당동 1257

해당 동/호수: 107동 3층 301호

용도: 아파트

건축구조: 철근콘크리트구조 (107동 최고 21층)

사용승인일: 2012년 2월 29일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 269,000,000원

토지면적: 58.22㎡ (약 17.61평)

건물면적: 101.88㎡ (약 30.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 101.8809㎡ (약 30.81평) - JSON 데이터 기준

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 경매 구분

부동산 임의경매

1.6. 채권자

농협은행 (농OOO)

1.7. 특이사항

유동화 물건

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 내용은 별도 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 원당동 소재 '롯데마트 당진점' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

단지 내 도로를 통하여 인근 간선도로로 출입하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)이며, 가축사육제한구역(2024-12-12), 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2015년 10월 21일 접수된 농협은행 주식회사의 근저당권(을5)으로, 이에 따라 해당 권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.1. 1. 말소기준권리

을5 근저당권 (농협은행): 2015-10-21, 268,800,000원

3.1. 2. 기타 권리

본건 등기부등본상 소유권이전, 신탁등기 말소, 압류, 가압류, 근저당권 등이 다수 확인되나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸됩니다. (총 등기부채권액: 409,105,088원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-12-07

확정일자: 2015-11-18

배당신고일자: 2026-02-20

대항력: 없음

특이사항: 임차인의 대항력이 없으므로, 보증금 80,000,000원은 인수되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 상세 내역은 확인되지 않아 추가적인 조사가 필요합니다. 그 외 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 또는 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 남측으로는 '롯데마트 당진점'이 위치하여 대형마트 이용이 편리합니다. 전반적으로 주거지역의 배후 상권으로서의 기능을 수행합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 롯데마트 당진점, 다수의 근린생활시설

* 교통: 인근 버스정류장 위치, 차량 접근 용이

* 교육시설: (추가 정보 필요 - 외부 검색 필요)

* 기타: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등 부대시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 '지상권' 존재 가능성: 등기부등본상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 해당 권리의 존재 여부 및 상세 내용은 반드시 현장 조사 및 등기부 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인 김 의 보증금 80,000,000원은 인수되지 않지만, 명도 과정에서의 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시의 아파트로, 비교적 신축(2012년 준공)이며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 롯데마트 등 생활 편의시설 접근성이 좋고 교통 환경도 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성을 면밀히 검토해야 하는 점은 유의해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가와 유사한 면적 및 층수의 거래 사례 확인: 2026년 7월 14일, 동일 면적(101.8809㎡) 3층이 260,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 시세 파악에 매우 유용한 직접적인 비교 대상입니다.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리상의 복잡성이 없습니다.

* 유동화 물건: 통상적으로 유동화 물건은 채권 회수를 위해 신속하게 처리되는 경향이 있어 경매 절차가 원활할 수 있습니다.

* 생활 인프라 접근성: 롯데마트 등 편의시설과 인접하여 생활이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 260,000,000원을 고려할 때, 본 물건의 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 임차인의 보증금은 대항력이 없어 인수되지 않으므로, 낙찰가 산정에 있어 부담 요인이 없습니다. 매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 면밀한 조사 후, 시장 상황 및 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 245,000,000원(2억 4천 5백만원) 수준에서 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.