나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12948 [1] 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 202동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송감정 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 "부경타운하우스" 단지내에 위치 하며, 주변은 연립주택 단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제202호, 제2층 제201호로서, (사용승인일자: 2018년 07월 25일) 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감, 창호: 하이샷시 이중 창호 등임.

이용상태

본건 공히 공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생시설 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면4(일반형)), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로 부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)(수 도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 영농여건불 리농지 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12948 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 202동 2층202호

용도: 연립주택

감정가: 101,000,000원

토지면적: 106.95㎡ (약 32.35평)

건물면적: 79.96㎡ (약 24.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제사십차유동화전문

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 "부경타운하우스" 단지 내에 위치합니다.

주변은 연립주택 단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

건물은 2018년 7월 25일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창호로 되어 있습니다.

토지는 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중인 부정형 토지입니다.

단지 서측으로는 노폭 약 15미터의 포장도로, 동측으로는 노폭 약 3미터의 비포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역/제한지역, 영농여건불리농지 등에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

임대 내역은 미상입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 6월 15일 접수된 신한은행 근저당권(을4)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 을5 주택임차권(이광일, 보증금 15,000,000원, 확정일자 2022-01-11)은 말소될 예정입니다.

임차인 이광일은 대항력이 없으며, 보증금 15,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

그 외 갑구의 가압류(롯데카드, 신용보증기금)와 을구의 주택임차권, 갑구의 임의경매(채권자: 유아이제사십차유동화전문) 모두 말소 예정으로, 낙찰자는 소유권을 깨끗하게 취득할 수 있습니다.

단, 채무자가 유동화전문회사이므로 추가적인 채권 관계나 파생 상품 등에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 부경타운하우스2단지에 속한 연립주택으로, 2018년 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

전용면적 79.96㎡(약 24.19평) 기준 감정가는 101,000,000원입니다.

최근 거래 사례를 분석한 결과, 동일 단지 혹은 인근 단지의 유사 면적 연립주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월, 59.99㎡(약 18.15평) 연립주택이 98,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 540만원)

* 2026년 4월, 55.99㎡(약 16.94평) 연립주택이 90,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 531만원)

* 2026년 5월, 39.98㎡(약 12.09평) 연립주택이 45,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 372만원)

본건의 전용면적 79.96㎡(약 24.19평)를 감안할 때, 최근 유사 면적 및 준공 연도의 거래 사례를 기준으로 평당 가격을 적용하면 시세는 약 1억 2,800만원 이상으로 추정됩니다.

감정가 101,000,000원 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 천안시 동남구 병천면에 위치하며, 주변에 농경지가 분포하고 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다.

단지 내부는 연립주택 단지로 구성되어 있으며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능합니다.

단지 서측의 15미터 도로를 통해 주요 도로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 불편하지 않습니다.

건물은 2018년에 사용 승인되어 비교적 신축이며, 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 과거 부경 개발 관련 민원으로 토사 유출 및 침수 문제가 있었으나, 이는 개발 행위 자체에 대한 민원이며 시설물 자체의 혐오 시설 존재 여부와는 직접적인 관련이 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 채권자가 유동화전문회사이며 공동담보 물건으로 진행되는 점은 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 법률적 검토를 요구할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역 등은 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한사항으로 작용할 수 있으나, 현재 공동주택 용도로는 큰 문제가 없습니다.

* 임대차 관계: 임차인 이광일은 대항력이 없으나, 경매 절차에서 임대차 관련 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 미상 임대 내역: 임대 내역이 미상이라고 명시되어 있으나, 이는 보증금 및 차임이 확인되지 않았다는 의미로, 추후 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수도 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년 준공된 비교적 신축의 연립주택으로, 천안시 병천면 가전리 소재 부경타운하우스 단지 내에 위치합니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 모든 등기된 권리는 말소될 예정이므로 낙찰자는 권리상의 하자 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단되며, 이는 경매를 통한 시세 차익 실현의 기회를 제공합니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 일부 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 연도: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 최신 주거 트렌드를 반영하고 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 거래 사례 대비 낮게 형성되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 권리관계 무하자: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 문제가 없습니다.

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 주거 환경: 비교적 조용하고 안정된 연립주택 단지 내에 위치하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 101,000,000원입니다.

최근 거래 사례 분석 결과, 동일 면적 대비 평당 시세는 약 530만원 ~ 540만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 전용면적 79.96㎡(약 24.19평)를 적용하면, 시세는 약 1억 2,900만원 이상으로 판단됩니다.

감정가 대비 시세 차이가 상당하므로, 경쟁률이 높을 수 있습니다.

이에 따라, 보수적으로 감정가의 110% ~ 120% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

종합적인 분석 결과, 예상 입찰가는 약 118,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

본 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁률, 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 충분한 사전 조사를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.