나이스옥션 법원경매 충주 2025타경31015 [1] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면과 진천군 덕산읍에 걸쳐 개발된 "충북혁신도시" 소재 "한 국가스안전공사" 남측 대로 월편에 위치하고 있는 "행복플러스(통칭 행복퍼스트빌)"내 근 린생활시설 1층 117호 외 3개호이며,주위는 충북혁신도시 상업용부동산,공공기관,업무시설, 나지 등으로 형성된 지역으로서 본건은 구분건물(근린생활시설)로서의 주위환경은 보통이나 주위 유사 형태의 구분건물이 공급 과잉으로 공실이 많음 상태임

교통상황

본건이 소재한 "행복플러스(통칭 행복퍼스트빌)"은 대로변과 중로변 각지에 소재하고 있어 제반 차량 접근 가능하며,인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건이 소재하는 건물은 2015.07.23자로 사용승인 받았으며,철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 지상10 건내 1층 117호,121호,122호 및 2층 204호로서 외벽 : 석재 붙임,복합판넬,스톤코트 등 마감 내벽 : 실내인테리어 및 몰탈위 페인트(1층 117호,1층 122호),콘크리트(내부 미마감)(1층 121호,2층204호) 마감 창호 : 강화유리창 및 샷시창 바닥 : 타일(1층 117호, 1층 122호), 콘크리트(1층 121호, 2층 204호)

이용상태

본건은 "행복플러스(통칭 행복퍼스빌)" 내 구분건물로서 1)기호1(1층 117호): 공부상 용도는 "부동산중개사무소", 현황 음식점(수제햄버거) 2)기호2(1층 121호): 공부상 용도는 "소매점", 현황 공실 상태임. 3)기호3(1층 122호): 공부상 용도는 "소매점", 현황 공실 상태임. 4)기호4(2층 204호): 공부상 용도는 "의원",현황 공실 상태임

설비내역

1)기호1(1층 117호): 임차인이 설치한 것으로 탐문조사 되는 시스템 냉난방설비(천정형) 되 어 있음 2)기호2(1층 121호): 설비 없음 3)기호3(1층 122호): 기준시접 현재 공실이나 종전 임차인이 설치한 것으로 추정되는 시스템 냉난방설비(천정형) 설치 되어 있으며,정상적인 작동여부는 미상임 4)기호4(2층 204호): 설비 없음 본건이 소재하는 "행복플러스(통칭 행보퍼스트빌)"의 공용으로 위생설비,급배수설비,소방설 비,승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분건물이 소재하는 토지의 형상은 사다리형으로서 지상10층건 근린생활시설(1층~2층 일부),주차장(2층 대부분~5층),업무시설(오피스텔)(6층~10층) 건물 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 구분건물이 소재하는 "행복플러스(통칭 행복플러스빌)"는 북동측으로 대로,서측으로 중로, 동측으로 보행자도로(소로)와 각각 접하고 있어 인접 도로상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,대로1류(폭 35m-40 m)(2015-12-31)(대(주)1-1)(접함),소로3류(폭 8m 미만)(2015-12-31)(소(특)3-117)(접함),중 로1류(폭 20m~25m)(2015-12-31)(중(집)1-6)(접함),중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국) 2-35)(접함)가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구(혁신도시조성 및 발전에 관한 법률),중점경관관리구역(2020-04- 06)

공부와의 차이

기호1(1층 117호): 공부상(일반건축물대장) 용도는 "부동산중개사무소"이나 현황 "음식점" (수제햄버거)으로 이용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체 임대관계 미상임

물건 비고

공부상 용도와 현재 상태가 상이(감정평가서 참조)
임차인 설치 냉난방설비 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 충주지원 2025타경31015 (1) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477, 행복플러스(행복퍼스트빌) 상가 1층 117호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 449,000,000원이며, 토지 면적은 18.54㎡(약 5.61평), 건물 면적은 49.82㎡(약 15.07평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 공동담보 물건에 해당합니다.

주의사항으로는 공부상 용도와 현재 상태가 상이하며, 임차인이 설치한 냉난방 설비는 매각에서 제외됩니다.

건축물 정보에 따르면, 건물은 2015년 7월 23일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 10층 건물입니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면에 위치한 "충북혁신도시" 내 상업 지역에 속해 있습니다.

"행복플러스(행복퍼스트빌)" 건물 1층 117호로, "한국가스안전공사" 남측 대로변에 위치하여 가시성과 접근성이 우수합니다.

주변은 상업용 부동산, 공공기관, 업무시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

교통은 대로변 및 중로변에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

다만, 주위 유사 형태의 구분건물 공급 과잉으로 인한 공실이 많은 상태임을 감안해야 합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2015년 8월 28일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(채권 최고액 2,220,000,000원)입니다.

이하 후순위 권리인 가압류(전주농업협동조합) 및 임의경매개시결정(한국자산관리공사)은 모두 말소될 예정으로, 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다.

총 등기부상 채권 총액은 2,417,718,642원입니다.

* 임차인 현황

본 건에는 임차인 고 씨가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 800,000원에 2021년 10월 7일 전입(사업)일자를 가지고 있습니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되어, 낙찰자가 부담해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

확정일자 및 배당신고일자 정보는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 "행복플러스(행복퍼스트빌)" 건물은 충북혁신도시의 중심 상업 지역에 위치하고 있습니다.

1층 117호는 공부상 용도가 "부동산중개사무소"이나, 현황은 "음식점(수제햄버거)"으로 이용되고 있습니다.

충북혁신도시는 계획 도시로서 다양한 공공기관 및 기업들이 입주해 있지만, 상가 시설의 공급이 과잉되어 공실률이 높은 편입니다.

따라서, 본 물건의 임대 수익성은 주변 상권의 활성화 정도와 공실률에 따라 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건물은 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 주차장 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

충북혁신도시에 위치하여 각종 편의시설, 공공기관, 병원, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

단, 본 물건은 상가이므로 주거 관련 생활 정보보다는 상업 활동을 위한 입지 조건이 더 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공급 과잉 및 공실 위험: 충북혁신도시 내 상가 공급이 많아 공실 발생 가능성이 높으며, 이는 임대 수익률 저하로 이어질 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 상이: 117호의 경우 공부상 "부동산중개사무소"이나 실제 "음식점"으로 사용 중이므로, 추후 용도 변경이나 행정적인 문제 발생 가능성을 검토해야 합니다.

* 임차인 설치 설비 매각 제외: 임차인이 설치한 시스템 냉난방 설비는 매각 대상이 아니므로, 인수 시 별도의 비용이 발생할 수 있습니다.

* 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역: 토지이용계획상 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역(절대제한구역)에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시라는 발전 잠재력이 있는 지역에 소재하고 있으며, 대로변에 위치하여 가시성이 좋은 장점이 있습니다.

그러나 상가 공급 과잉으로 인한 높은 공실률, 공부상 용도와 현황의 차이, 매각 제외되는 설비 등 여러 리스크 요인이 존재합니다.

따라서 투자 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 혁신도시 내 상업 지구 중심 입지: 공공기관 및 배후 수요를 기반으로 한 잠재력.

* 대로변 위치: 높은 유동인구 및 가시성 확보.

* 현재 영업 중인 점포: 117호의 경우 현재 음식점으로 운영 중인 점을 고려할 때, 특정 업종에 대한 수요가 있음을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 449,000,000원을 기준으로, 인수 보증금 0원을 제외하고 산정됩니다.

그러나 상권 분석 결과, 충북혁신도시 내 상가 공급 과잉 및 높은 공실률이 예상되는 점, 공부상 용도와 현황의 차이, 매각 제외 설비 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 향후 임대 수익률, 주변 시세, 공실률 등을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

주변 혐오시설 유무는 추가 확인이 필요하며, 현재 제공된 정보상으로는 충북혁신도시 상업지구 내 뚜렷한 혐오시설 정보는 확인되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.