나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30994 [1] 충청북도 음성군 소이면 대장리 124-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지 일련번호 1은 충청북도 음성군 소이면 대장리 소재 "소이면 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 주택, 공공기관, 공장 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지 일련번호 1까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지 일련번호 1은 등고평탄한 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 일련번호 1 북측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 계획관리지역(계획관리지역), 주거개발진흥지구(주거개발진흥지구), 상업용지(2023-11-24), 주거용지(2023-11-24), 지구단위계획구역(2018-12-28), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-02-28)(중(국)3-2)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(2020-08-05)(하수처리구역)<하수도법> 중점경관관리구역(2018-12-28)(중점경관관리구역).

제시목록 외의 물건

[건물 감정평가요항표] 참조.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 본건 토지 일련번호 1 남서측 지상에 후첨 "지적도 및 사진용지"와 같이 타인소유의 건물이 소재하고 있으나, 이에 구애없이 토지만을 감정평가 하였으며, 지상에 소재하는 타인소유건물이 토지에 미치는 영향을 감안하여 감정평가할 경우의 금액을 "토지 감정평가 명세표의 비고란"에 기재하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람. 다. 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2 조적조 기와지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등임. 내 벽 : 벽지도배 마감 및 페인팅 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 2 : 1층은 제조업소 등으로 이용중이며, 2층은 사무실 및 창고 등으로 이용중임.

설비내역

일련번호 2 : 급배수설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에 후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물 ㄱ)~ㄷ)이 소재하고, 제시외 건물을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며, 제시외 건물이 토지의 사용수익에 미치는 영향은 미미하다고 보아 이에 구애없이 토지를 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. (제시외 건물에 대해서는 철거의무가 발생할 수 있으니 유의하시기 바람.)

공부와의 차이

가. 본건 건물 일련번호 2는 공부상 면적(1층 90.04㎡, 2층 90.04㎡)과 현황 면적(1층 약99.9㎡, 2층 약99.9㎡)이 상이하나, 공부상 면적을 기준으로 감정평가를 하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람. 나. 본건 건물 일련번호 2는 공부상 슬래브지붕으로 등재되어 있으나, 현황 슬래브지붕 위에 기와지붕을 설치하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 건물 일련번호 2는 일반건축물대장에는 "증축"이 기재되어 있지 않으나, 건축물현황도상에는 "증축"이 기재되어 있으며, 현황 조사시 증축여부를 판단할 수 없어서, 현황 건물의 관리상태 등을 고려한 관찰감가를 적용하여 감정평가를 하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람. 나. 본건 건물 일련번호 2 일부면적이 국유지(대장리 126-1, 150-3번지)상에 소재하여, 사용료 등이 발생할 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함), 목록2 공부상 면적(1층,2층 각 90.4㎡)이나, 현황은 (각 99.9㎡)이고, 일부면적이 국유지(대장리 126-1,150-3)상에 소재함. 목록1지상에 타인소유 건물 일부분이 걸쳐있어 감정가에 반영함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경30994 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 소이면 대장리 124-7

용도: 근린시설

감정가: 126,576,280원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 221.00㎡ (약 66.85평)

건물면적: 180.08㎡ (약 54.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 52.00㎡

토지지분: 221㎡

건물지분: 180.08㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 소이면 대장리에 위치하며, "소이면 행정복지센터" 북서측 인근 지역입니다. 주변은 상가, 주택, 공공기관, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통 상황은 무난합니다. 본건 토지는 북측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 주거용지, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만) 지역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 하수처리구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리, 경매개시)

토지 등기부상 말소기준권리는 2010년 10월 11일 접수된 충주세무서의 압류(갑5)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2016년 11월 24일 접수된 충주세무서의 압류(갑5)입니다.

본 건 경매는 2025년 12월 30일 접수된 근로복지공단의 강제경매(갑19/갑11)로 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 이영준: 보증금 0원, 차임 100,000원, 2014년 7월 28일 전입/사업자 등록. 대항력 있음.

임차인 주식회사제이와이: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 2016년 3월 28일 전입/사업자 등록. 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 3,000,000원 (주식회사제이와이)

3.3. 권리 총평

대항력 있는 임차인 2명이 존재합니다. 이영준 임차인은 보증금이 0원이지만 대항력이 있어 명도 시 주의가 필요합니다. 주식회사제이와이 임차인은 보증금 3,000,000원을 인수해야 합니다. 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으므로, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리(예: 지상권)가 없다면 인수되는 보증금을 제외한 나머지 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 소규모 상가, 주택, 공장 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. "소이면 행정복지센터"가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리하며, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 기능을 수행할 수 있습니다.

4.2. 용도 적합성

근린생활시설 용도로, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 업종(슈퍼마켓, 세탁소, 식당 등)이나 소규모 사무실, 창고 등으로 활용하기에 적합합니다. 토지 이용 계획상 상업용지, 주거용지로도 지정되어 있어 복합적인 활용 가능성을 내포합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

"소이면 행정복지센터"가 인근에 위치하여 각종 행정 업무 처리가 용이합니다. 지역 내 소규모 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 대중교통 이용

인근 버스정류장 및 간선도로 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 양호합니다. 차량을 이용한 진출입 역시 원활합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 명도 리스크

대항력 있는 임차인 이영준(보증금 0원)의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 협상 비용을 발생시킬 수 있습니다.

6.2. 물리적 및 행정적 리스크

건물 일부가 국유지(대장리 126-1, 150-3)에 걸쳐 있어, 사용료 발생 또는 향후 철거/원상복구 문제가 발생할 수 있습니다. 토지 지상에 타인 소유 건물의 일부가 걸쳐 있어 경계 분쟁이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 제시외 건물(52.00㎡)이 소재하며, 철거 의무가 발생할 수 있습니다. 공부상 면적과 현황 면적(각 층 약 99.9㎡ vs 90.4㎡)이 상이하며, 지붕 구조(현황 슬래브 위에 기와) 또한 공부와 차이가 있습니다. 토지 경계가 다소 불분명하여 정확한 확인을 위한 측량이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변에 공장 등이 소재하는 것으로 파악되나, 지도 서비스 등을 통한 구체적인 혐오시설 유무 확인은 이루어지지 않았습니다. 인접한 공장으로 인한 소음, 분진, 악취 등의 가능성은 현장 답사를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 근린생활시설 용도로, 지역 거주민 및 소규모 사업체를 위한 기반 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 편리한 교통 및 행정 접근성을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인, 국유지 점유, 타인 소유 건물과의 경계 문제, 제시외 건물 존재 등 복합적인 권리 및 물리적 문제가 혼재하여 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다. 특히, 국유지 점유 및 타인 건물과의 경계 문제는 매수 후 예상치 못한 추가 비용 또는 법적 분쟁을 야기할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력 : 계획관리지역 내 상업용지, 주거용지 등 복합 용도 지정으로 향후 지역 개발 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 우수한 접근성 : 간선도로 및 버스정류장 인접으로 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

* 공공기관 인접 : "소이면 행정복지센터"와 인접하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 126,576,280원입니다.

인수되는 임차인 보증금은 3,000,000원입니다.

이를 고려한 조정된 기준가는 약 123,576,280원입니다.

실제 입찰가 산정 시에는 국유지 점유, 타인 소유 건물 문제, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)에 대한 명도 비용, 제시외 건물 철거 비용 등을 포함한 제반 비용 및 예상 수익률을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 상세한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.