나이스옥션 법원경매 충주 2025타경31020 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 '충주중앙탑초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교등이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건동까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

일련번호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층~지상17층 중 제10층 제1001호로서, 외 벽 : 돌붙임 및 페인팅 마감등임. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감등임. 창 호 : 샷시창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

용전리 696 :도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29) (충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 충주지원 2025타경31020 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 10층 1001호

용도: 아파트

건물명: 신우희가로아파트

동/호수: 105동 10층 1001호

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 2층 ~ 지상 17층

해당 층수: 10층

사용승인일: 2018년 1월 15일

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 강제경매 개시 결정자)

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 면적 정보

건물면적: 59.83㎡ (약 18.1평)

토지면적: 49.27㎡ (약 14.9평)

1.3. 감정가

157,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 '충주중앙탑초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 생활 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건이 위치한 동까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

물건지 남동측으로는 왕복 4차선 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건의 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(충주기업도시)으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(충주중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교) 및 기업도시개발구역(충주지식기반형기업도시)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

우리은행 근저당 (2018년 1월 17일 접수, 62,160,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 해당 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리(예: 지상권, 유치권 등)는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (윤 )

보증금: 91,990,000원

차임: 0원

전입일자 (사업일자): 2020년 9월 3일

확정일자: 2020년 9월 3일

배당신고일자: 2023년 11월 15일

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다. (총 합계 0원)

3.4. 등기부 요약

등기부상 소유권보존은 주식회사신우산업개발 (2018-01-17)이며, 우리은행 근저당 (2018-01-17)이 말소기준권리입니다.

이후 주택임차권(윤정석, 2020-09-03)과 강제경매(주택도시보증공사, 2023-11-15)가 등기되어 있습니다.

등기부 채권 총액은 154,150,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

아파트 단지 내 상가 또한 활용할 수 있습니다.

4.2. 단지 내 부대 시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

4.3. 주차 정보

총 주차 대수: 868대 (전체 단지 기준, 가구당 약 1.17대)

전기차 충전기: 지상 2대, 지하 14대 설치되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건은 충주중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

해당 학교들은 교육환경 보호 구역에 포함되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

단지 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 보다 넓은 범위의 편의 시설(대형마트, 병원 등)은 차량을 이용해야 접근 가능합니다.

5.3. 주거 환경

2018년 사용승인된 신축급 아파트로, 단지 내 및 주변 환경이 양호하여 쾌적한 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계

임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황에 주택도시보증공사(윤 )가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 91,990,000원에 대한 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로 진행될 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 처리 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획

토지가 기업도시개발구역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 대한 계획과 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주 중앙탑면에 위치한 신축(2018년 준공) 아파트로, 학교 등 교육 시설이 인접하여 주거 환경이 우수합니다.

교통 접근성이 양호하고 단지 내외 편의 시설 이용이 편리합니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인 보증금에 대한 인수 부담이 없어 권리 분석이 깔끔한 물건입니다.

공동담보 물건이라는 점과 임차인 윤 의 보증금 91,990,000원이 존재하나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매수할 수 있는 기회로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트로서의 가치

2018년 준공된 건물로 비교적 최신 상태를 유지하고 있으며, 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

8.2. 양호한 입지 조건

초등학교, 중학교, 고등학교가 인접하여 교육 환경이 뛰어나며, 간선도로 접근성이 좋아 생활 편의성이 높습니다.

8.3. 권리관계 명확

인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전하게 낙찰받아 소유권을 확보할 수 있습니다.

8.4. 시세 대비 저가 매수 기회

최근 실거래가보다 낮은 감정가를 바탕으로, 시장 가치 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 6월~7월의 전용면적 59.83㎡ 기준 실거래가는 148,000,000원에서 150,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가는 157,000,000원으로, 최근 실거래가 수준보다 높게 책정되어 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

본 건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 최근 실거래가 수준을 바탕으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 거래가격을 고려할 때, 145,000,000원에서 150,000,000원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다.

*참고: 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산정한 일반적인 범위이며, 실제 입찰 시에는 경매 당시의 경쟁 상황, 시장 변동성, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.