나이스옥션 법원경매 충주 2025타경31026 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대 조성된 "충주기업도시(서충주)" 소재 "중앙탑 중학교" 남측 인근에 위치하고 있는"신우희가로아파트" 제105동 01층 102호이며,주위는 아파 트단지(미진 이지비아,충주 이편한세상,충주시티자이 등)로 형성된 지역으로서 상가,관공서, 금융기관 등 생활편의시설은 인근에 소재하고 있어 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트까지 차량 접근 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있는 등 교통사정 보통임.

건물의 구조

본건은 2018.01.15자로 사용승인된 아파트로서 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건내 01층 102호로서 외벽:화강석 및 인조화강석 붙임(저층부) 및 세멘몰탈위 페인트 등 마감. 내벽:벽지도배 등 마감. 창호:알미늄 샷시창.

이용상태

아파트(방3,거실,주방/식당,화장실2,현관,발코니 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스 개별보일러에 의한 난방설비,위생설비,승강기설비,화재경보및 소화전설비 등을 갖추고 있으며 상태 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트가 소재하는 단지 인근 지세는 완경사를 이루고 있으나 부분적으로 평탄하게 조성하였으며 아파트건물 부지 및 아파트단지상가건물,부대시설 등의 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 아파트가 소재하는 단지는 남동측으로 왕복4차선 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역(2013-01-15),지구단위계획구역(2025-08-29),중로1류(폭 20m~25 m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접함),가축사육제한구역(전부제한지역)(가축분뇨의관리 및 이 용에 관한 법률),상대보호구역(2019-09-20)(2023-02-24)(중앙탑중학교,충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교)(교육환경 보호에 관한 법률),기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형 기업도시)(기업도시개발특별법)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경31026 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 1층 102호

용도: 아파트

감정가: 150,000,000원

토지 면적: 49.27㎡ (약 14.91평)

건물 면적: 59.83㎡ (약 18.10평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대에 조성된 "충주기업도시(서충주)" 내 "신우희가로아파트" 105동 1층 102호에 위치하고 있습니다. 남측으로는 "중앙탑 중학교"가 인접해 있으며, 주위는 미진 이지비아, 충주 이편한세상, 충주시티자이 등 다수의 아파트 단지가 형성된 지역입니다. 상가, 관공서, 금융기관 등 다양한 생활 편의시설이 인근에 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건 아파트까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

부지 현황: 본건 아파트가 소재하는 단지 인근 지세는 완경사를 이루고 있으나, 단지 내부는 부분적으로 평탄하게 조성되어 있습니다. 부지는 주로 아파트 건물 부지, 상가 건물 및 부대시설 부지로 이용되고 있습니다.

도로 상태: 본건 아파트가 소재하는 단지는 남동측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교)으로 지정되어 있습니다. 또한, 기업도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리 관계 요약: 본 건물의 말소기준권리는 2018년 1월 17일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다. 이에 따라 해당 근저당권보다 늦게 설정된 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

소멸되는 권리:

* 우리은행 근저당권 (말소기준권리)

* 설은주 주택임차권 (을2, 2023년 11월 20일 등기, 대항력 없음)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑5, 2025년 12월 29일 등기, 말소 대상)

* 주식회사신우산업개발 소유권이전 2번 신탁 등기 말소 (갑4)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않습니다. 물건명세서상 지상권 등 별도 기재 사항이 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 설은주 (설 )

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020년 3월 10일

* 배당신고일자: 2023년 11월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 권리가 소멸되며, 보증금 8,500만원은 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 충주기업도시 내에 위치하여 신도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

단지 내 및 인근에 상가, 금융기관, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

향후 기업도시의 성장과 함께 상권 역시 발전할 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

* 단지명: 신우희가로 아파트

* 사용승인일: 2018년 1월 15일

* 총 세대수: 741세대

* 건축물 현황: 총 12개 동 (본건 105동)

* 층수: 본건은 105동 1층 102호입니다. (전용면적 59.83㎡)

* 주차: 단지 내 총 868대 주차 가능 (세대당 약 1.17대)

주변 교육 시설: 중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 현황 불일치 가능성: 제공된 정보 중, 본건 주소는 "105동 1층 102호"로 명시되어 있으나, 건축물대장 전유부 정보에서는 "105동 1102호"로 확인되는 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다. 본 보고서는 제공된 주소지인 "105동 1층 102호"를 기준으로 작성되었습니다.

공동담보 물건: 공동담보 물건의 경우, 채권자의 경매 신청 외 다른 담보 물건의 경매 진행 여부 또는 낙찰 결과가 본 물건의 매각 절차에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 추가적인 리스크가 크지 않으나, 관련 사항에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충주기업도시 내에 위치한 신축급 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2018년 준공되어 건물 상태가 양호하며, 주변 교육 환경 또한 우수하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건으로 판단됩니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 건축물대장상의 호실 정보 불일치 가능성에 대한 확인이 필요하며, 공동담보 물건이라는 점은 참고할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 충주기업도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대 효과가 있습니다.

* 2018년 준공된 신축급 아파트로, 현대적인 시설 및 관리 상태가 양호합니다.

* 경매 절차를 통한 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 권리 관계가 매우 명확하여 안전한 낙찰이 가능합니다.

* 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접한 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 23일: 14층, 59.95㎡ 거래가 15,000만원

* 2026년 6월 23일: 12층, 59.83㎡ 거래가 14,800만원

* 2026년 7월 1일: 12층, 59.83㎡ 거래가 15,000만원

본 건의 감정가는 15,000만원이며, 최근 실거래가는 14,800만원에서 15,000만원 수준입니다.

본 건은 1층에 위치해 있어 층수 이점을 고려할 때, 일반적인 층보다 다소 낮은 선호도를 가질 수 있습니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

종합적인 시세, 층수, 권리관계 등을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 최근 실거래가 하단부 또는 그 이하에서 결정될 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 13,500만원 ~ 14,500만원

권장 입찰가: 14,000만원

본 가격은 시장 상황 및 경쟁자의 입찰가에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰 결정 전 추가적인 시장 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.