나이스옥션 법원경매 충주 2025타경31011 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 104동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시운 · 평가일 2026.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

교통상황

형태 및 이용상태

인접 도로상태

토지이용계획 및 제한상태

제시목록 외의 물건

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표

건물의 구조

이용상태

설비내역

부합물 및 종물

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑중학교" 남측 인근에 위치하는 신우희가로아파트 제104동 제503호로서, 주위환경은 아파트, 단독주택, 학교등으로 형성된 주거지대로서 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 시내버스등의 대중교통이용이 가능하여 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제5층 제503호로서, - 외 벽 : 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인트 마감. - 내 벽 : 벽지 도매 및 일부 타일 붙임 마감. - 창 호 : 샤시 마감등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 도시가스 개별보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복4차선 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로1류(폭20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

관리비 미납세대 안내문구 부착
지영운: 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024. 1. 29.
주택도시보증공사(임차인 : 지영운) : 경매신청채권자로서 임차인 지영운의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 충주지원 2025타경31011 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 104동 5층503호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 5,500만원

* 토지면적: 49.37㎡ (약 14.93평)

* 토지지분: 49.3704㎡ (약 14.93평)

* 건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

* 건물지분: 59.9533㎡ (약 18.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (임차인 지영운의 임차보증금 반환채권 양수인)

* 건축년도: 2018년

* 총층수/해당층: 15층 건물 내 5층

1.2. 입지조건

* 위치: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑중학교" 남측 인근에 위치.

* 주위환경: 아파트, 단독주택, 학교 등으로 형성된 주거지대로서 주거환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 시내버스 등 대중교통 이용이 가능하여 교통상황은 양호한 편임. 단지 북동측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있음.

* 주변 시설: 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교 등 교육시설이 인근에 위치하며, 주거지역으로 형성되어 있어 혐오시설은 발견되지 않음.

1.3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사신우산업개발 (2018-01-17)

* 근저당: 우리은행 (62,280,000원, 2018-01-17)

* 주택임차권: 지영운 (120,990,000원, 2024-01-29 등기)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (113,381,897원, 2025-12-29 접수)

* 채권 총액: 약 183,270,000원 (근저당 + 강제경매 청구액)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임. 별도의 인수 사항 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 지 (본명: 지영운)

* 보증금: 120,990,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-03-20

* 확정일자: 2018-03-21

* 배당신고일자: 2024-01-29

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 지영운의 보증금 반환채권을 양수하여 경매를 신청하였으며, 대항력 및 우선변제권 승계. 다만, 임차인 지영운 본인의 대항력은 없는 것으로 확인됨.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 대항력 없음)

1.4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 충주시 중앙탑면 용전리는 아파트 단지들이 밀집한 주거지역으로, 인근에 학교가 있어 교육 환경이 우수함.

* 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 대중교통 이용이 편리하여 충주시 중심부 및 인근 지역으로의 이동이 용이함.

1.5. 생활정보

* 아파트명: 충주 신우희가로 아파트

* 주소: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696

* 사용승인일: 2018년 1월 15일

* 총 세대수: 741세대 (총 11개동)

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

* 최고/최저층: 20층 / 3층 (해당 동 104동은 15층)

* 설비: 위생설비, 도시가스 개별보일러 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등을 갖추고 있음.

* 주차: 총 868대 (지하 기계식 705대, 옥외 기계식 163대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 전기차 충전기: 지하 14대, 지상 2대

1.6. 잠재적 리스크

* 관리비 미납: 물건 현장에 관리비 미납 세대 안내문구가 부착되어 있어, 미납 관리비 발생액 및 인수 여부를 사전에 반드시 확인해야 함. (일반적으로 낙찰자가 인수하지 않으나, 조사 필요)

* 임차인 권리 관계: 임차인 지영운은 대항력이 없으나, 주택도시보증공사(HUG)가 채권을 양수하여 경매를 신청한 복잡한 권리 관계를 가지고 있음. 인수되는 보증금은 없으나, 권리 관계의 정확한 파악이 중요함.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 동일 채무로 묶인 다른 부동산의 진행 상황이 본 건에 영향을 미칠 가능성이 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충주시 내 비교적 신축(2018년 준공)인 아파트로, 준수한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 수준을 고려할 때 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 관리비 미납 가능성과 임차인 권리 관계의 복잡성 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토하고, 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 아파트(2018년 준공)로 상품성이 우수함.

* 주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 인근 학교 등으로 교육 환경이 좋음.

* 대중교통 이용이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 임차인 대항력이 없어 인수되는 보증금 부담이 없음.

* 최근 실거래가 대비 시세 차익 가능성 존재.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 5,500만원

* 최근 실거래가 (전용 59㎡ 기준, 2026년 6월): 1억 4,800만원 ~ 1억 5,000만원

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항: 감정가와 최근 실거래가, 그리고 관리비 미납 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 1억 4,500만원 ~ 1억 5,000만원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.