나이스옥션 법원경매 충주 2025타경31025 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 충주기업도시내 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도 및 버스정류장이 소재하는등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건중 제14층 제1402호로서
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 및 일부 인조석 붙임.
내벽 : 벽지 및 인테리어 내장재 마감 등.
창호 : 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

개별난방설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 완경사로 아파트 및 근린생활시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 20m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m) (2020-03-27) (중로1-중앙1)(접합),가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호


구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

강영묵 : 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 7. 24.
주택도시보증공사(임차인 강영묵) : 경매신청채권자로서 임차인 강영묵의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경31025 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 14층 1402호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건중 제14층 제1402호

사용승인일: 2018년 01월 15일

토지면적: 49.27㎡ (약 14.9평)

건물면적: 59.83㎡ (약 18.1평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 158,000,000원

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 충주기업도시내 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

접근성

본건 동측으로 폭 약 20m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당함. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교)이며, 기업도시개발구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사신우산업개발 (2018.01.17)

* 근저당: 우리은행 (62,160,000원, 2018.01.17)

* 주택임차권: 강영묵 (122,700,000원, 2023.07.24 등기, 전입 2021.03.11, 확정 2018.02.22)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (115,666,254원, 2025.12.30 접수)

총 채권액: 184,860,000원

임차인 분석

* 임차인: 강영묵 (마스킹 적용: 강 )

* 보증금: 122,700,000원

* 전입일자: 2021년 03월 11일

* 확정일자: 2018년 02월 22일

* 주택임차권 등기일: 2023년 07월 24일

* 배당신고일자: 2023년 07월 24일

* 대항력: 없음 (물건 현황 기준)

* 비고: 주택도시보증공사가 임차인 강영묵의 보증금반환채권을 양수하여 경매를 신청하였으며, 이에 따라 대항력 및 우선변제권을 승계하였음.

인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

인수 보증금

0원

4. 상권분석

주변 개발 현황

본 건은 충주기업도시 내에 위치하여 관련 도시 기반 시설 이용이 가능함. 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 체계적인 도시 개발 및 가치 상승이 기대됨.

유사 물건 거래 동향

최근 2026년 6월부터 7월 사이, 유사 면적(약 59.83㎡)의 아파트 매매가는 14,000만원에서 15,000만원 사이에서 형성되고 있음.

* 2026년 6월 23일: 14,800만원 (106동, 12층, 59.8332㎡)

* 2026년 7월 7일: 14,000만원 (미상 동, 16층, 59.9533㎡)

* 2026년 7월 1일: 15,000만원 (미상 동, 12층, 59.8332㎡)

본 건의 감정가는 158,000,000원으로, 최근 실거래가 범위와 유사하거나 상회하는 수준임.

5. 생활정보

주거 환경

본 건은 신우희가로 아파트 단지 내에 위치하며, 아파트 위주의 주거 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있음.

편의시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 복리시설 이용이 가능함.

주변 시설

* "중앙탑초등학교"가 단지 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 주변 지역은 충주기업도시 내 주택지대로 형성되어 있음.

* 지도 검색 결과, 본 건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련

* 본 건에는 주택임차권 등기자(강 )가 존재하나, 물건 현황상 대항력은 없는 것으로 명시되어 있으며, 인수 보증금은 0원으로 처리되어 매수인에게 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 판단됨.

* 다만, 주택도시보증공사가 임차인의 보증금반환채권을 양수하여 경매를 신청한 건으로, 권리 승계 내용을 추가적으로 확인하는 것이 권장됨.

법적 사항

* 본 건은 공동담보 물건으로, 채무 관계 및 관련 담보물의 현황을 추가적으로 파악할 필요가 있음.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 학교 상대보호구역 등 다양한 규제가 적용되고 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위 시 제한 사항이 있을 수 있음.

시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 금리 변동, 지역 경제 상황 등에 따른 가격 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 충주기업도시 내 신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있음.

최근 실거래가 데이터를 고려할 때, 감정가 수준에서 시세가 형성될 가능성이 높음.

특히, 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확한 점은 큰 장점으로 작용함.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 임차인 관련 법적 승계 내용을 최종적으로 확인한 후 입찰가를 결정하는 것이 현명함.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최신 건축물임.

* 기업도시 입지: 충주기업도시의 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 명확한 권리관계: 인수되는 보증금이 없어 권리 분석 및 명도 절차가 비교적 용이함.

* 양호한 주변 환경: 학교 등 교육 시설 인근에 위치하여 안정적인 주거 환경 제공.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 158,000,000원입니다.

최근 유사 면적(약 59.83㎡) 아파트의 실거래가는 14,000,000만원 ~ 15,000,000만원 범위로 확인되었습니다.

본 건은 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 시세 수준에서 입찰가 산정이 가능합니다.

종합적인 시장 상황, 본 건의 입지, 건물 상태 및 권리 관계를 고려할 때, 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보다 구체적인 적정 입찰가는 148,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.