나이스옥션 법원경매 충주 2025타경31019 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 106동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "충주중앙탑초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제106동 제3층 제304호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m~ 25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개 발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

유기섭:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 11. 8.
주택도시보증공사(임차인 유기섭) : 경매신청채권자로서 임차인 유기섭의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 충주지원 2025타경31019 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 106동 3층304호

* 용도: 아파트

* 감정가: 160,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적정보

* 토지면적: 49.27㎡ (약 14.9평)

* 건물면적: 59.83㎡ (약 18.1평)

* 전용면적: 59.83㎡ (약 18.1평)

* 분양면적: 제공된 정보로 정확한 확인이 어렵습니다.

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보 (신우희가로아파트)

* 건축년도: 2018년

* 총 동수: 11개동 (전체 단지)

* 총 세대수: 741세대 (전체 단지)

* 해당 동 (106동) 세대수: 68세대

* 해당 층수: 3층

* 건물 총 층수: 17층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 주차 대수: 총 160대 (지상 4대, 지하 53대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "충주중앙탑초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 제반 주위 환경은 대체적으로 양호한 편으로 판단됩니다.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근이 가능하며, 단지 내 도로가 외곽 공도와 잘 연결되어 있습니다.

* 인근 간선도로와의 연계성을 고려할 때 일반 차량을 이용한 접근성은 보통 수준입니다.

* 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려 시 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 및 규제

* 토지 이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류 (폭 20m~25m), 기업도시개발구역.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역 (중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교).

2.4. 혐오시설 유무

* 주변 지역을 조사한 결과, 본건 아파트 단지 인근에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2018년 1월 17일)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 임차보증금: 119,360,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 18일

* 확정일자: 2021년 11월 2일

* 배당신고일자: 2023년 11월 8일

* 대항력: 없음 (말소기준권리인 근저당보다 전입일자가 늦어 대항력이 없습니다.)

* 비고: 유기섭은 임차보증금반환채권을 주택도시보증공사에 양도하였으며, 주택도시보증공사가 경매를 신청하였습니다.

3.3. 권리 분석 결과

* 말소기준권리인 우리은행 근저당 (2018년 1월 17일)보다 후순위인 유기섭의 주택임차권(을2) 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 따라서 본 건 취득 시 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 채권액이 전체 담보물에 걸쳐 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 아파트는 충주시 중앙탑면의 주거 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 충주중앙탑초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 신우희가로아파트는 2018년에 준공되어 비교적 신축 아파트에 속합니다.

* 단지 내에는 다양한 복리시설이 마련되어 있어 입주민의 편의를 높이고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 충주중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교가 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 주변 근린생활시설 및 단지 내 커뮤니티 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량을 이용한 지역 내 이동이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 유기섭의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 임대차 계약 및 관련 법률 관계가 복잡하게 얽혀 있어 경매 절차 진행 및 명도 과정에서 주의가 필요할 수 있습니다.

* 본 건이 공동담보로 설정되어 있어, 채권 총액이 해당 물건만의 가치보다 높을 수 있으며, 이는 경매 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 3층에 위치하여 저층의 단점이 있을 수 있습니다 (일조권, 소음 등).

7. 종합 의견

* 본 건은 충주시 중앙탑면의 신축 아파트로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 가장 큰 장점은 대항력 있는 임차인이 없어 인수해야 할 보증금이 없다는 점입니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 3층이라는 점은 가격에 반영될 수 있습니다.

* 공동담보 물건이라는 점은 채권 회수 구조의 복잡성을 시사하지만, 본 건 자체의 매각에는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

* 안정적인 주거 환경과 무권리 취득이라는 점에서 투자 매력은 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수할 보증금이 없는 안전한 권리 분석.

* 2018년 준공된 비교적 신축 아파트.

* 충주중앙탑초등학교 인근의 교육 환경.

* 지역 내 개발 계획(기업도시개발구역)에 따른 향후 가치 상승 가능성.

* 최근 실거래가 수준에서 입찰 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 160,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적, 2026년 6월): 148,000,000원 ~ 150,000,000원 (12층, 14층)

* 본 건은 3층으로, 일반적인 선호도나 일조, 소음 등을 고려 시 상층부보다 가치가 낮게 평가될 수 있습니다.

* 최근 실거래가와 층수 등을 종합적으로 고려하여, 본 건의 현 시세는 대략 140,000,000원 내외로 판단됩니다.

* 안전한 권리 분석과 무난한 입지를 감안할 때, 경쟁 입찰가를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 현 시세 및 권리 관계를 고려한 예상 입찰가는 140,000,000원 입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.