나이스옥션 법원경매 원주 2025타경2899 [1] 강원특별자치도 원주시 소초면 둔둔리 275 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 소초면 둔둔리 소재 둔둔초등학교 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 창고시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고려할 때 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 완경사지대에 평탄하게 조성된 사다리형의 단독주택 부지임.

인접 도로상태

기호1 : 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06) 가축사육제한구역(2022-06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공장설립승인지역(2016-02-24)<수도법>

제시목록 외의 물건

2. 감정평가 개요 중 '6. 그 밖의 사항' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 경량철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서, 외벽 : 징크판넬 등 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(2): 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비등이 되어있으며, 기준시점 현재 폐문 부재등인 바, 설비의 정상가동 유무는 입찰 진행시 재확인 바람.

부합물 및 종물

2. 감정평가 개요 중 '6. 그 밖의 사항' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임 기타사항: 해당사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 목록3 경계부분에 소재하는 관정(감정평가서상 제시외 건물 'ㅂ')은 매각에 포함되나 정확한 경계는 측량 등 필요
- 목록3 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 원상회복명령 가능성 및 원상복구계획서 제출을 요구할 수 있음, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람)
- 목록3 공부상 전이나 현황 일부 도로 및 일부 건부지
- 감정평가액(최저매각가격)은 지상에 소재하는 수목 및 관수시설을 포함하고 목록3 현황 일부 도로로 이용중인 점을 감안한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 원주지원 2025타경2899 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 소초면 둔둔리 275

* 용도: 단독주택

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북원주새마을금고 (등기부 요약상 확인)

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 469,727,120원 (46,972만 7천120원)

* 토지면적: 2,790.00㎡ (약 844평)

* 건물면적: 92.97㎡ (약 28평)

* 건물 제시외면적: 139.93㎡ (약 42평) (감정평가서상 제시외 건물 'ㅂ' 및 관정 등 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 강원특별자치도 원주시 소초면 둔둔리 소재 둔둔초등학교 남동측 원거리에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 창고시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

* 본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로가 소재합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한), 비행안전제6구역(전술), 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 토지 및 건물 등기부상 다수의 근저당 및 가압류가 설정되었으나, 말소기준권리 이하 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 216,521,296원입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요만 언급되어 있으며, 상세 정보 확인 필요)

* 제시외 건물 및 일괄매각 대상에 포함됩니다.

3.3. 말소 기준 권리

* 북원주새마을금고 근저당권 (접수일자: 2019-11-11)

4. 상권분석

4.1. 인근 시세 동향

* 검색 결과, 원주시 소초면 일대는 전원주택, 단독주택, 임야 등의 매물이 다수 확인됩니다.

* 일부 전원주택 부지 또는 넓은 토지 매물이 3.3억~10.2억 원 사이에서 거래되고 있으나, 이는 매물의 위치, 면적, 건축물 유무 등에 따라 큰 차이를 보입니다.

* 본건과 직접적인 비교가 가능한 동일 단지 또는 동일 건물 내 유사 물건에 대한 구체적인 시세 정보는 현재 파악이 어렵습니다.

* 2024타경353 (원주지원) 물건은 원주시 소초면 석경길 13-61 단독주택으로, 감정가 4억 7,441만원 대비 49.7%인 2억 3,598만원에 3회 유찰 후 매각된 사례가 있습니다.

4.2. 토지 및 건물 특징 분석

* 토지: 기호1 - 완경사지대에 평탄하게 조성된 사다리형의 단독주택 부지입니다.

* 건물: 경량철골구조 기타지붕 단층 단독주택 (92.97㎡)으로, 외벽은 징크판넬, 내벽은 벽지도배 마감되었습니다.

* 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으나, 입찰 시 설비의 정상 가동 여부를 재확인해야 합니다.

* 건축물 표제부 상 건물 등록 토지 면적은 343㎡이나, 전체 토지 면적은 2,790㎡로 넓습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

* 둔둔초등학교와 원거리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등과 함께 단독주택 및 창고 시설이 혼재되어 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 둔둔초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 중복병합사건으로, 여러 건이 병합되어 경매 진행 중입니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물, 제시외 건물 일체를 함께 매각합니다.

* 목록3 경계 부분에 소재하는 관정(감정평가서상 제시외 건물 'ㅂ')은 매각에 포함되나, 정확한 경계는 측량이 필요합니다.

* 감정평가액(최저매각가격)은 지상에 소재하는 수목 및 관수시설을 포함하고, 목록3 현황 일부 도로로 이용 중인 점을 감안한 가격입니다.

6.2. 농지 취득 관련

* 본 물건(목록3)은 공부상 전이나 현황 일부 도로 및 건부지로 이용 중입니다.

* 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수, 원상회복명령 가능성 및 원상복구계획서 제출을 요구받을 수 있습니다. 입찰기일 전 해당 관서에 발급 문의를 권장합니다.

6.3. 제시외 건물 및 토지 현황

* 건물 제시외면적 139.93㎡ (약 42평)이 매각에 포함됩니다. (정확한 내용은 감정평가서 '6. 그 밖의 사항' 참조)

* 토지 현황 중 일부가 도로로 이용 중이며, 이는 가격 산정에 반영되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 원주시 소초면 둔둔리에 위치한 토지 및 단독주택 일괄 매각 물건입니다. 넓은 토지 면적과 계획관리지역이라는 점은 향후 활용 가능성을 높입니다. 등기부상 권리 관계는 말소 기준 권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 농지취득자격증명 필요, 제시외 건물 및 관정 포함, 토지 현황 일부 도로 이용 등은 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 지역 개발 현황 및 잠재적 가치를 종합적으로 판단하여 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (2,790㎡)을 활용한 주택 신축, 증축 또는 다른 용도로의 개발 잠재력이 있습니다.

* 계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 적용이 가능하여 토지 활용도를 높일 수 있습니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류)가 말소될 예정이므로 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 제시외 건물, 경계 부분 관정, 토지 현황(일부 도로) 등 추가 확인 사항을 면밀히 분석하여 잠재적 가치를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 469,727,120원 (46,972만 7천120원)

* 본 물건은 넓은 토지를 포함하고 있으며, 다양한 권리가 말소될 예정이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 제시외 건물 관련 사항, 현황 도로 이용 등 인수 및 처리해야 할 사항들이 존재합니다.

* 인근 단독주택 및 토지 매물 시세 정보를 종합적으로 고려하고, 제시된 정보와 현장 조사를 통해 파악된 리스크 요인들을 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 보수적인 접근을 위해서는 감정가의 80% 수준부터 시작하여, 현장 조사 결과와 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 법률 전문가 및 경매 컨설턴트와 상담하여 최종 입찰 전략을 수립하시기를 권장합니다.

* 원주시 소초면 의관리 일대에 의료폐기물 소각시설 재추진 가능성이 언급된 바 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.