나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51080 [1] 강원특별자치도 춘천시 동내면 거두리 395-16 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 동내면 거두리 소재 '거두2리 경로당' 북서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 농경지, 주택 및 임야 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 완경사지로서, 답 및 전임.

인접 도로상태

본건 토지 남측으로 노폭 3M 내외의 콘크리트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물 복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 소하천예정지(2023-12- 28)(춘천시 고시 제 2023-595호)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

1. 본건 토지 일부 지상에 별첨 '사진'과 같이 소유자 미상의 제시외건물[파이프조 강판지붕 단층 계사, 약 14.4㎡]이 소재함. 2. 본건 토지 일부 지상에 별첨 '사진'과 같이 다수의 양봉시설이 소재함. 3. 본건 토지 일비 지상에 별첨 '사진'과 같이 이동 및 철거가 용이한 몽골텐트 1동 , 비닐하우스 2동 및 컨테이너박스 2동이 소재함.

공부와의 차이

공부상 지목 '답'이나, 현황 일부 '전'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환)
- 공부상 지목 '답'이나 현황 일부 '전', 일부 소하천예정지 저촉
- 지상에 매각제외되는 제시외건물[파이프조 강판지붕 단층계사] 및 다수의 양봉시설, 이동및철거용이한 몽골텐트 1동, 비닐하우스 2동, 컨테이너박스 2동 소재

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

춘천지방법원 2025타경51080 (1)

1.2. 소재지

강원특별자치도 춘천시 동내면 거두리 395-16

1.3. 토지이용현황

용도: 답

토지면적: 2032.60㎡ (약 614.85평)

토지제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물현황

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.5. 경매정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국농어촌공사 (한OOOOOO)

감정가: 534,573,800원

1.6. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금 반환이 불가합니다.

* 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 일부 '전'으로 이용 중이며, 일부는 소하천 예정지에 저촉됩니다.

* 토지 지상에는 매각에서 제외되는 제시외 건물(파이프조 강판지붕 단층 계사) 및 다수의 양봉시설, 이동 및 철거가 용이한 몽골텐트 1동, 비닐하우스 2동, 컨테이너박스 2동이 소재합니다.

1.7. 권리관계

* 말소기준권리: 한국농어촌공사 근저당권 (접수일자 2015-06-22)

* 말소기준권리 이후의 권리 (임의경매 포함)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 임차 보증금은 없습니다 (합계 0원).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 강원특별자치도 춘천시 동내면 거두리 소재 '거두2리 경로당' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 단지 내 제반 교통상황은 보통입니다. 남측으로 노폭 3m 내외의 콘크리트 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 자연녹지지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지, 소, 말, 양, 염소, 사슴, 젖소 제한), 농업보호구역, 소하천예정지(춘천시 고시 제2023-595호)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권 관련 사항(최재규, 최문길) 및 한국농어촌공사의 근저당권, 임의경매 개시결정이 등기되어 있습니다. 근저당권은 말소기준권리로, 이를 포함한 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 582,170,000원으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황은 미상이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 농경지, 주택 등이 혼재된 지역으로, 인근 거두리 지역에는 아파트단지 및 관련 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 춘천시 동내면 거두리 일원은 2028년 완공 예정인 '다원지구 도시개발사업'으로 인해 주거 및 상업시설 확충이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

본건 토지 인근에는 '거두2리 경로당'이 위치하고 있으며, 주위 환경은 농경지, 주택, 임야 등으로 이루어져 있어 비교적 한적한 편입니다. 거두리 지역에는 강원특별자치도경찰청이 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

가장 큰 리스크는 농지 취득 자격 증명서가 필수라는 점입니다. 이를 준비하지 못하면 입찰 보증금을 몰수당할 수 있으며, 취득 후에도 농지법에 따른 규제를 받게 됩니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 공부상 지목은 '답'이나 현황 일부 '전'으로 이용되어 토지 이용에 혼동이 있을 수 있습니다.

* 소하천 예정지에 저촉되어 향후 개발이나 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 사업 진행 시 엄격한 규제가 적용됩니다.

6.3. 지상물 존재

매각에서 제외되는 제시외 건물(계사), 다수의 양봉시설, 몽골텐트, 비닐하우스, 컨테이너 박스 등이 소재하고 있어, 매수 후 철거 및 정리에 대한 추가 비용 및 노력이 발생할 수 있습니다.

6.4. 개발 계획과의 연관성

'다원지구 도시개발사업'이 인근 지역에서 진행 중이나, 본건 토지의 정확한 편입 여부 또는 개발 계획과의 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 토지는 춘천시 동내면 거두리에 위치한 답(전 일부 포함)으로, 춘천지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 5억 3천여만 원 수준입니다. 해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 농업보호구역, 가축사육제한구역, 소하천 예정지 등의 다양한 토지 이용 제한을 받고 있습니다. 특히 농지 취득 자격 증명서가 필수이며, 지상에는 매각 제외 물건을 포함한 다수의 시설물이 존재합니다.

인근 지역에서는 '다원지구 도시개발사업'이 진행 중에 있어 향후 지역 발전 가능성은 존재하나, 현재로서는 농지법 및 개발 제한으로 인한 리스크가 상당히 높습니다.

8. 투자 포인트

* 춘천시 거두리라는 지리적 이점과 도시개발사업 진행에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 토지 자체의 면적이 상당하여 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 권리관계는 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건 토지는 농지취득자격증명 필요, 소하천 예정지 저촉, 다수 제시외 건물 소재, 가축사육제한구역 포함 등 여러 제약 사항을 가지고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 고려하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 감정가 534,573,800원의 75% ~ 85% 수준인 400,000,000원에서 455,000,000원 범위에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 농지 취득 가능 여부를 명확히 확인하고, 제시외 건물 처리 비용 및 관련 규제 준수 비용 등을 종합적으로 산정한 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.