나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54171 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 708-9 그레이스빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예인 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 '와동초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위로 단독주택, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 제4층 제402호로서 (사용승인일 : 2013.05.20.) 외 벽 : 인조석 붙임 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실, 다용도실, 현관)으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 도시가스시설, 1층 공동현관문 자동개폐시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(와동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(시도지정문화재 역사문화환경보존지역, 사세충렬문, 외곽경계로부터 300미터이내의지역으로 문화재협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나 본건 등기사항전부증명서 기준 주택임차권 등기(2023.09.11)가 등록되어 있으니 경매 참여시 반드시 재확인하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:정찬)로부터 2026.6.1.자에 '임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경54171 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 708-9 그레이스빌 4층402호

건물명: 그레이스빌

용도: 다세대주택

층수: 지상 4층 (건물 총 5층)

사용승인일: 2013년 05월 20일

1.3. 면적 정보

토지면적: 32.38㎡ (약 9.79평)

토지지분: 32.38㎡ (약 9.79평)

건물면적: 70.44㎡ (약 21.29평)

건물지분: 70.44㎡ (약 21.29평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 200,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 와동에 위치하며, '와동초등학교' 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 소유권 이전, 주택임차권 설정, 강제경매 개시 결정, 압류 등의 권리 내역이 확인됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 정 승계인)

보증금: 183,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 07월 21일

확정일자: 2021년 07월 26일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 '임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 임차권 등기 말소 동의를 완료한 상태입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정 (2025-12-31)

상기 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 주택임차권)는 경매 절차에 따라 매각으로 소멸됩니다. 본 건의 경우, 임차인 정 의 주택임차권은 확약서 제출로 인해 대항력이 없으며, 소멸 대상입니다.

현재 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 와동 지역의 다세대주택은 2026년 7월 기준, 2002~2003년식 건물이 약 59.38㎡~75㎡ 면적에 98,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

본 물건은 2013년식으로 비교적 신축 건물에 해당하므로, 연식에 따른 가치 상승을 고려할 수 있습니다. 다만, 감정가(200,000,000원)는 최근 실거래가 대비 높은 수준이므로, 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 와동초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 기타:

- 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)에 해당됩니다.

- 가축사육제한구역, 상대보호구역(와동초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 속합니다.

- 역사문화환경보존지역(시도지정문화재 역사문화환경보존지역, 사세충렬문, 외곽경계로부터 300미터 이내 지역)으로 문화재 협의가 필요할 수 있습니다.

- 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 현재(2026년 10월) 해당 지정기간(2025.8.26~2026.8.25)은 만료되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 차이: 본 물건의 감정가(200,000,000원)가 최근 유사 물건의 실거래가(98,000,000원 ~ 120,000,000원)보다 현저히 높아, 입찰 시 감정가에 대한 맹신은 금물입니다.

* 임차인 관련 확약서: 임차인이 대항력, 잔존 보증금 반환 청구권 등을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의했으나, 예상치 못한 법적 문제 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 역사문화환경보존지역: 사세충렬문 인근으로 문화재 관련 법규 및 협의 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2013년식)이라는 장점을 가지고 있으며, 입지 또한 주거 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 다만, 감정가가 최근 시장가 대비 높게 책정된 점이 주요 리스크 요인입니다. 임차인 관련 HUG의 확약서로 인해 보증금 인수 부담은 없으나, 이와 관련된 세부 사항은 경매 참여 전 반드시 재확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 주변 시세 대비 연식이 최신이어서 즉시 거주 또는 임대 시 유리합니다.

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기로 인해 낙찰자의 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 입지 조건: 와동초등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가와 물건의 연식, 면적 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 시장 가치는 130,000,000원에서 160,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가(200,000,000원)가 시세 대비 높은 점을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 120,000,000원에서 140,000,000원 사이를 목표로 하되, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가가 곧 총 취득 비용이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.