나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51078 [1] 강원특별자치도 춘천시 동내면 학곡리 313-11 아성주택 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하감정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 동내면 학곡리 소재 '학곡사거리' 남측 근거리에 위치하는 아성주택(다세대주택)으로서, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택 등이 밀집한 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 칼라아스팔트슁글잇기지붕 4층 건내 제4층 제402호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 알미늄샷시 등의 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 지하는 호별구별없이 공동으로 창고로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지의 동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

각 필지 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전축종 제한)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경51078 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 강원특별자치도 춘천시 동내면 학곡리 313-11 아성주택 4층402호

* 신주소: 강원특별자치도 춘천시 학곡서2길 21 (동내면 학곡리)

* 용도: 다세대주택

* 건물명: 아성주택

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 87.38㎡ (약 26.43평)

* 토지지분: 87.375㎡ (약 26.43평)

* 건물면적 (전용면적): 70.97㎡ (약 21.47평)

* 건물지분: 70.97㎡ (약 21.47평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 건축 정보

* 총 층수: 4층 (철근콘크리트조)

* 해당 층: 4층

* 건축 승인일: 1991.10.14

* 사용 승인일: 1992.05.21

* 구조: 철근콘크리트조 칼라아스팔트슁글잇기 지붕

* 건축물대장상 총 연면적: 658.44㎡

* 건축물대장상 대지면적: 0.00㎡ (표제부 참고)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 입지

* 본건은 강원특별자치도 춘천시 동내면 학곡리 소재 '학곡사거리' 남측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 소규모 공동주택 등이 밀집한 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 제반 차량의 접근이 용이합니다.

* 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 본건 단지의 동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속합니다.

* 가축사육제한구역(전축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권 (접수일자: 2022-11-04, 채권최고액: 59,400,000원).

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 등기부상 채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 92,249,124원입니다.

3.3. 매각 후 인수되는 권리

* 없음.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 '미상'으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

* 최근 인근 다세대/연립주택 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 가득아트빌라 (건축년도 1993년, 68.243㎡): 2024년 2월 29일, 9,300만원에 거래됨. (약 136만원/㎡)

* 덕화빌라A,B동 (건축년도 1992년, 49.5㎡): 2025년 2월 21일, 6,200만원에 거래됨. (약 125만원/㎡)

* 자연빌라A,B동 (건축년도 1993년, 73.12㎡): 2025년 2월 22일, 10,700만원에 거래됨. (약 146만원/㎡)

4.2. 시세 비교 및 동향

* 본건의 건물면적은 70.97㎡ (약 21.47평)으로, 유사 면적의 최근 실거래 사례들을 참고할 때 현재 시세는 감정가 8,800만원보다 높을 것으로 예상됩니다.

* 특히 2025년 2월 22일에 거래된 자연빌라A,B동(73.12㎡)의 10,700만원 거래가는 본건의 잠재적 가치를 가늠하는 데 중요한 지표가 됩니다.

* 해당 지역은 노후된 주택들이 밀집한 주거지역으로, 신축 공급이 많지 않은 점을 고려할 때 안정적인 시세 유지가 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

* 본 물건지 인근에는 '학곡사거리'가 있어 이를 중심으로 한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 차량으로 약 1분 거리에 '춘천 IC'가 있어 이동이 용이하며, '학곡사거리막국수닭갈비'와 같은 음식점들이 소재합니다.

* '동춘천농협 로컬푸드 직매장'이 있어 신선한 농산물 구매가 가능합니다.

* '춘천 동부시장'이 차량으로 이동 가능한 거리에 있어 다양한 상점과 먹거리를 이용할 수 있습니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 여부

* 관련 검색 결과, 춘천시 신동면 혈동리에 위치한 폐기물 처리시설이 언급되었으나, 이는 본건 소재지인 동내면 학곡리로부터 물리적으로 떨어져 있어 직접적인 영향을 미칠 가능성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 미확인 관련

* 현재 임차인 현황에서 임대 관계가 '미상'으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 관련

* 총 등기부 채권액(92,249,124원)이 감정가(88,000,000원)보다 높으므로, 경매 진행 시 유찰 가능성이 있습니다. 이는 채권자의 경매 신청 이유를 뒷받침하며, 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있었으나, 말소기준권리에 의해 모두 소멸될 예정입니다.

6.3. 기타 리스크

* 건축된 지 30년 이상 경과된 건물로, 내부 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 춘천시 동내면 학곡리에 위치한 다세대주택으로, 주택 밀집 지역에 소재하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다. 최근 인근 유사 물건의 실거래가 추이를 볼 때 감정가가 현 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 이는 투자 기회로 작용할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계가 불명확하여 명도에 따른 주의가 요구되며, 건물 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 상승 여력: 최근 유사 면적 매물 대비 감정가 대비 저평가 가능성.

* 안정적인 주거 지역: 단독주택 및 소규모 공동주택 밀집 지역으로 주거 수요 꾸준.

* 토지 지분 보유: 토지와 건물이 일괄 매각되어 토지에 대한 권리 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 주변 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 산정하였습니다.

* 유사 면적의 최근 실거래가(약 125만원~146만원/㎡)를 적용 시, 본건(70.97㎡)의 적정 시장 가치는 약 8,870만원 ~ 103,600,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 8,800만원 대비 약 100.8% ~ 117.7% 수준입니다.

* 본 물건은 임대 관계 미상 등의 리스크가 있으나, 시세 상승 여력을 고려할 때, 9,500만원에서 10,500만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.