나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54152 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1390-4 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소하 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '초당초등학교' 북동측 인근에 소재하며, 주위는 유사 규모의 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집하여 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 북동측 근거리에 수인분당선 "사리역"이 위치하는등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건(사용승인:2016.06.28)내 4층 401호로서, 외벽 : 돌붙임, 드라이비트 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(초당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기 환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역 <소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임. 2. 본건 소재 건물은 "늘푸른빌"로 통칭되고 있음.

물건 비고

2026.06.30.자로 신청채권자 한국주택금융공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경54152 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1390-4, 4층 401호 (도로명: 경기도 안산시 상록구 초당3길 18)

물건종별: 다세대주택

감정가: 225,000,000원

토지면적: 29.81㎡ (약 9.02평)

건물면적: 64.89㎡ (약 19.63평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 초당초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 유사 규모의 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집한 주거지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

북동측 근거리에 수인분당선 "사리역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 건물은 "늘푸른빌"로 통칭되고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2016년 6월 28일에 사용승인되었습니다.

인접 도로로는 북서측 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정 (2025타경54152) 등기 (갑8) 입니다.

등기부 요약:

* 을1: 주택임차권 (김선아, 192,000,000원). 전입일자 2022-11-28, 확정일자 2022-10-13. 이 임차권은 말소 대상입니다.

* 갑8: 강제경매 (한국주택금융공사, 204,292,892원) - 말소기준권리

* 갑9: 압류 (안산시)

임차인 현황:

* 한국주택금융공사 (임차권자 김선아 승계인)

* 보증금: 192,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-28

* 확정일자: 2022-10-13

* 대항력: 없음

인수 보증금: 0원

주의사항:

* 2026년 6월 30일자로 신청채권자 한국주택금융공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

* 이에 따라 임차권은 매각으로 소멸하며, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주변에 유사 규모의 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대로 형성되어 있습니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 8일 거래된 "에듀파크타운" (1192-3번지, 2022년식) 66.65㎡가 268,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 402만원)

* 2026년 7월 1일 거래된 "리슈빌(1276-26)" (1276-26번지, 2020년식) 71.52㎡가 249,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 348만원)

* 2026년 7월 1일 거래된 "삼성빌리지" (1478-1번지, 2001년식) 59.83㎡가 105,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 175만원)

본건(64.89㎡)은 감정가 225,000,000원 (㎡당 약 347만원)으로, 최근 거래된 비슷한 시기의 다세대주택 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다.

비교적 신축(2016년식)이며, 초당초등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 초당초등학교가 인근에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설 밀집 지역입니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층 401호이며, 2016년 6월 28일에 사용승인되었습니다.

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

도로 접근: 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

주변 환경: 유사 규모의 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

혐오시설: 주변 환경 분석 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)

* 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 각종 법률에 따른 제한 구역: 가축사육제한구역, 상대보호구역(초당초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

상기 제한 사항들은 일반적으로 주거지역에서 흔히 볼 수 있는 사항으로, 본건의 직접적인 활용에 심각한 제약을 초래할 가능성은 낮아 보입니다.

임차권 관련: 비록 대항력은 없으나, 채권자(한국주택금융공사)가 임차보증금 반환청구 및 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없으므로 이와 관련된 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 인근 초당초등학교 및 사리역과의 접근성이 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다.

2016년 신축 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 주변 시세 대비 적정한 감정가를 형성하고 있습니다.

권리분석 상, 선순위 임차권이 존재했으나 채권자의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없으며, 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다. 이는 본건의 가장 큰 장점입니다.

제반 법규 제한 사항이 존재하나, 주거지역으로서 일반적인 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

초당초등학교 학군 및 사리역(수인분당선) 이용 편의성이 확보된 지역입니다.

2016년 신축으로 건물 상태가 비교적 양호하여 즉시 활용 또는 임대가 용이합니다.

선순위 임차인의 대항력 포기 및 임차권 말소 동의로 권리상 안전성이 높습니다. 매수인에게 인수되는 부담이 없어 명확한 투자가 가능합니다.

향후 지역 개발 계획 및 부동산 시장 동향에 따라 시세 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 225,000,000원입니다.

인근 최근 실거래가(2026년 7월)를 고려할 때, ㎡당 348만원 ~ 402만원 수준입니다.

본건의 면적(64.89㎡)을 적용하면, 227,000,000원 ~ 261,000,000원의 시세 범위를 형성합니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없고, 신축 연식 및 입지 조건을 고려할 때,

본 건의 예상 적정 입찰가는 감정가 이상인 230,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 판단됩니다.

다만, 실제 응찰률 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.