나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43247 [1] 경기도 평택시 신장동 297-151 현대에스아이 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "송신초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독 주택, 생활편의시설, 공동주택 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 송탄전철역이 소재하는등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 202호(사용승인일 2018.11.12)로서 외벽 : 치장벽돌쌓기, 돌붙임 몰탈위 페인팅등 창호 : 새시창등임.

이용상태

다세대주택(후면 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약12미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행 안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 <군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득 하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 현장조사시 폐문부재로 위치확인 및 이용현황등은 외부관찰, 건축물대장, 현황도면 등을 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 확인바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박무배)로부터 2026.06.10.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경43247 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 297-151 현대에스아이 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 121,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

3. 면적 정보

토지면적: 28.33㎡ (약 8.57평)

토지지분: 28.333㎡ (약 8.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.03㎡ (약 13.92평)

건물지분: 46.035㎡ (약 13.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

4. 건축 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

사용승인일: 2018년 11월 12일

층수: 본건은 5층 건물 내 2층 202호

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 평택시 신장동에 위치하며, 주변은 단독주택, 생활편의시설, 공동주택 등이 소재하는 주거지역임. 북서측 인근에 "송신초등학교"가 소재함.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 송탄전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

토지의 형상 및 이용상태:

부정형 평지의 토지로 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태:

본건은 북측으로 약 12미터 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 도로: 중로3류 (폭 12m~15m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(송신초교), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인이 주택 취득 시 해당)

1.2. 권리분석

말소기준권리:

압류(안산세무서장, 2022-04-08)

주요 권리관계:

* 소유권보존 (2018-11-26)

* 소유권이전 (2020-11-27)

* 주택임차권 (박무배, 2022-12-01, 말소)

* 압류 (안산세무서장, 2022-04-08, 말소)

* 압류 (의정부시, 2025-02-21, 말소)

* 압류 (남동세무서장, 2025-03-19, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-12-22, 말소)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (본건 건물에 대하여 임차권 등기 후 HUG에서 인수. 실질 임차인: 박무배)

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-09

* 확정일자: 2020-11-02

* 배당신고일자: 2022-12-01

* 대항력: 없음

권리분석 요약:

본건은 HUG(주택도시보증공사)의 보증으로 진행된 경매 물건으로, 임차인 박무배는 대항력이 없는 것으로 분석됨. 또한, HUG로부터 제출된 확약서에 따라 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 함. 이에 따라 본 경매 절차로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됨. 모든 등기 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 실거래가 분석:

최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변의 다세대주택 실거래가는 다음과 같음.

* 2026년 7월 9일: 신장동 323-8번지, 약 41.67㎡, 60,000,000원 (낙원빌라, 1991년 건축)

* 2026년 7월 14일: 신장동 101-7번지, 약 50.18㎡, 130,000,000원 (행복힐타운106동, 2016년 건축)

* 2026년 7월 8일: 신장동 636-74번지, 약 59.95㎡, 1,000,000원 (남정빌라6동, 1992년 건축) - 해당 거래는 면적 대비 금액이 매우 이례적이므로 참고 시 주의 필요.

시세 동향:

본건(현대SI 2층 202호, 46.03㎡, 2018년 건축)의 감정가 121,000,000원은, 최근 거래된 2016년 건축의 행복힐타운 50.18㎡ 실거래가 130,000,000원과 비교 시, 유사한 시점의 건축 연도와 면적 대비 적정 수준으로 판단됨. 1991년 건축된 낙원빌라의 실거래가는 본건보다 현저히 낮은 수준으로, 건축 연도에 따른 가격 차이를 반영함.

1.4. 생활정보

교육시설:

"송신초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호함.

교통시설:

송탄전철역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수함.

편의시설:

주변에 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있어 생활 여건이 편리함.

혐오/기피시설:

본건은 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 항공기 소음 영향이 있을 수 있음. 비행안전구역에 속해 있어 건축물 높이 등 제한이 있을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 사항:

HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 박무배의 대항력이 소멸되었으나, 임대차 관계의 정확한 해지 및 명도 관련 절차는 명확히 확인 필요.

건물 상태:

현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 제한적이었으므로, 실제 내부 상태 및 하자 여부는 입찰 전 반드시 내부 점검을 통해 확인해야 함.

토지 이용 제한:

외국인이 주택을 취득하는 경우 토지거래허가를 받아야 하는 구역에 해당함.

소음 및 비행구역:

군용비행장 인근 지역으로 항공기 소음 및 고도 제한 등에 따른 생활 불편 및 건축 제한 가능성을 염두에 두어야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 권리상 인수할 사항이 없어 명확한 법적 권리관계를 가진 물건임. 임차인 관련 HUG의 확약서로 인해 임차보증금 부담이 없다는 점은 큰 장점임. 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보이며, 신축 건물의 가치와 입지 조건을 고려할 때 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됨. 다만, 군용비행장 인근 지역의 소음 및 건축 제한 가능성은 투자 결정 시 고려해야 할 요소임.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2018년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮고 내부 컨디션 양호할 것으로 기대됨.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 관련 분쟁이나 추가적인 인수 부담이 없음.

* 주변 실거래가 및 감정가 대비 합리적인 가격으로 투자가 가능함.

* 평택시의 개발 호재와 함께 꾸준한 임대 수요 및 가치 상승이 기대되는 지역임.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 121,000,000원임.

최근 주변 유사 신축 다세대 주택의 실거래가(50.18㎡, 130,000,000원)와 건축 연도, 면적, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때,

본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격대에서 형성될 것으로 판단됨.

적정 입찰가 범위: 118,000,000원 ~ 133,000,000원

입찰 시, 정확한 현장 조사와 최신 부동산 시장 동향 분석을 기반으로 보수적인 접근을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.