나이스옥션 법원경매 평택 2025타경1008 [1] 경기도 평택시 용이동 492-1 용이반도유보라아파트 302동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 남측에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 15층 1503호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호 : 삿시 이중창 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임. (방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 발코니, 현관 등)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 갖추어져있으며, 도시가스에 의한 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내에 개설된 도로를 통해 외곽 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(용이지구) , 보행자전용도로(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 평택지원 2025타경1008 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 정OO (등기부상 정용진으로 추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 정보

* 소재지: 경기도 평택시 용이동 492-1 용이반도유보라아파트 302동 15층 1503호

* 용도: 아파트

* 감정가: 291,000,000원

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 52.64㎡ (약 15.92평)

* 건물면적: 84.79㎡ (약 25.65평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지지분: 52.6429㎡

* 건물지분: 84.7948㎡

* [JSON 분석을 통한 추가 정보]

* 총괄표제부상 단지 전체 토지 면적: 31,130㎡

* 총괄표제부상 단지 전체 건물 연면적: 87,327.2482㎡

* 총괄표제부상 총 세대수: 480세대

* 표제부상 302동 건물 연면적: 7,489.0378㎡

* 표제부상 302동 최고 층수: 18층

* [아파트 면적 정보]

* 전용면적: (제공된 정보만으로는 특정하기 어려우나, 일반적으로 건물면적(84.79㎡)은 분양면적을 의미하며, 전용면적은 이보다 작음)

* 분양면적: 84.79㎡ (약 25.65평)

* 대지권 비율: 52.6429㎡ / 31,130㎡ (약 0.169%). 본 비율은 법률상 정확한 대지권 비율 산정 방식에 따라 달라질 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 남측에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 아파트 단지 내에 개설된 도로를 통해 외곽 공도에 연결됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부요약 상 총 채권액: 281,585,239원

* 을3 (2023-10-06 접수): 신한은행 근저당권 (231,000,000원) - 말소기준권리

* 을4 (2023-10-06 접수): 전용진 근저당권 (44,000,000원) - 말소

* 갑6 (2025-04-25 접수): 국민건강보험공단 압류 - 말소

* 갑7 (2025-07-08 접수): 서울보증보험주식회사 가압류 (6,585,239원) - 말소

* 갑8 (2025-12-23 접수): 정용진 임의경매 (33,665,753원) - 말소

* 그 외 소유권 이전 등기 다수 (갑2, 갑4, 갑5, 2011-04-18 ~ 2023-10-06) - 말소

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리: 을3, 신한은행 근저당권 (2023-10-06 접수)입니다.

* 매각으로 인하여 말소기준권리보다 선순위인 권리(등기부상 갑2, 갑4, 갑5, 을3, 을4, 갑6, 갑7, 갑8)는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사서원디밸럽

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): (미상)

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: 2026-03-31

* 대항력: 없음

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 전입일자 및 확정일자가 확인되지 않아 배당받지 못할 가능성이 있습니다. 보증금 10,000,000원 전액을 회수하지 못할 위험이 있으므로, 인수 보증금은 없으나 명도 과정에서 잠재적 분쟁 소지가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 권리분석 요약

* 총 인수 보증금 합계: 0원

* 전반적인 권리 관계는 인수할 권리 없이 깨끗한 상태로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 생활시설

* 단지 인근에 용이초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 다수의 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* [Google Search for "평택시 용이동 492-1 주변 시설"]

* 주변에는 이마트, 롯데마트 등 대형마트와 다수의 병원, 학원, 식당이 있어 생활이 편리합니다. 용이동 일대는 계획적으로 개발된 신도시 지역으로, 녹지 공간과 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 용이초등학교, 용이중학교 등이 인접해 있어 자녀 교육에 유리합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

* [Google Search for "평택시 용이동 492-1 혐오시설"]

* 현재까지 확인된 주변 혐오시설은 없습니다. 평택시 용이동 지역은 주거 환경 개선 사업이 활발히 진행 중인 곳으로, 쾌적한 주거 환경을 조성하기 위해 노력하고 있으며, 고덕국제신도시와 인접하여 인프라가 지속적으로 확충될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 15층 1503호입니다.

* 외벽: 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감 등.

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.

* 창호: 삿시 이중창 등.

* 이용 상태: 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

* 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 도시가스에 의한 개별난방 구조입니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 용도지구: 지구단위계획구역(용이지구)

* 도로: 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 기타 법규: 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일) 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함.

5.4. 공부와의 차이

* 해당 사항 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: (제공 정보 없음)

* 주의사항: (제공 정보 없음)

* 특수물건정보: (제공 정보 없음)

6.2. 토지거래계약 허가구역 지정

* 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 해당 기간 동안 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 국내인 낙찰자의 경우 직접적인 영향은 없으나, 관련 행정 절차 확인이 필요합니다.

6.3. 임차인 관련 주의

* 주식회사서원디밸럽 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 외 전입일자, 확정일자 등 미상 정보가 존재합니다.

* 보증금 10,000,000원에 대한 배당 가능성이 낮아, 명도 과정에서 분쟁이 발생할 수 있으니 주의해야 합니다.

7. 종합 의견

평택시 용이동에 위치한 본 아파트 물건은 학군 및 생활 인프라가 양호한 입지에 자리하고 있습니다. 건물 구조 및 설비는 일반적인 아파트 수준이며, 권리 관계 또한 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 법적인 문제는 없어 보입니다. 다만, 토지거래계약 허가구역으로 지정된 점과 대항력 없는 임차인이 존재한다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 학군 (용이초등학교 인접) 및 생활 편의시설 접근성.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도가 원활할 가능성 높음 (단, 임차인 관련 변수 존재).

* 평택시 내 개발 호재 및 도시 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 291,000,000원을 기준으로 시장 조사 및 유사 물건 시세를 참고하여 신중하게 산정해야 합니다. 본 건은 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 낙찰가가 곧 총 투자금액이 됩니다. 다만, 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 임차인과의 명도 협상 등을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 시세 조사 및 주변 부동산 전문가의 의견 수렴이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.