나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35467 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 163-24 다온주택 101동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재하며, 소사초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 다세대주택, 소규모 아파트 및 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 1호선과 서해선의 환승역인 소사역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2017.11.17) 외 벽 : 석재 및 치장 벽돌 붙임 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '도시형생활(단지형다세대)주택'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비, 필로티주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, '도시형생활(단지형다세대)주택'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6미터의 도로, 서측으로 폭 약 4미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

163-24 번지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(샘솔유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다. 163-25번지 : 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(샘솔유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소사초,소새울유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35467 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 163-24 다온주택 101동 5층 502호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 철근콘크리트구조 (2017.11.17 사용승인)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 303,000,000원

매각물건: 토지/건물 일괄매각 (부동산강제경매)

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.99㎡ (약 10.28평)

토지 지분: 33.99㎡ (약 10.28평)

건물 전용면적: 66.08㎡ (약 19.99평)

건물 지분: 66.08㎡ (약 19.99평)

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재하며, 소사초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 소규모 아파트 및 일부 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 1호선 및 서해선 환승역인 소사역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남측으로 약 6미터, 서측으로 약 4미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 오산시 압류 (접수일자: 2024.04.16)

등기부상 권리 내역:

* 소유권 이전 (다수)

* 주택임차권: 김유준 (보증금 280,000,000원). 을구 순위 5번. (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.)

* 압류: 오산시 (말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 280,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 ): 보증금 280,000,000원, 전입일자 2022.09.16, 확정일자 2022.07.29, 배당신고일자 2024.10.02. 대항력 없음. (말소 예정)

* 임차인: 김의수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.04.09. 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 임차보증금은 없습니다. (총 인수 보증금 합계 0원)

4. 상권분석

4.1. 건물 및 지역 특성

본 물건은 2017년 준공된 도시형생활주택으로, 주거 환경이 안정된 지역에 위치합니다.

소사역 역세권이라는 장점을 가지나, 주변 상권은 주거 지역 내 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 최근 매매사례 비교

최근 2026년 7월 부천시 소사구 내 유사 건물 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 더블유빌리지 (151-48번지, 2016년 준공, 58.25㎡): 215,000,000원

* 성수하이츠 (196-26번지, 2016년 준공, 22.45㎡): 100,000,000원

* 정원풍경채 (164-5번지, 2016년 준공, 57.34㎡): 255,000,000원

본 물건(66.08㎡)은 위 사례들보다 면적이 유사하거나 약간 더 크며, 건축 연도도 비슷합니다. 특히 57.34㎡의 물건이 255,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 시세는 2억 6천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

소사역 인근으로 대형 마트, 백화점, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

소사초등학교, 샘솔유치원, 소새울유치원이 인근에 위치하며, 이는 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 주차 시설

건물 내 필로티 주차장(10대 주차 가능)이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수인이 외국인일 경우, 해당 기간 내 매각 시 토지거래 허가를 받아야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항은 계약 인수 또는 정산 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없으며, HUG 측에서 말소 동의 확약서를 제출하여 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.)

6.3. 내부 상태 미확인

현황 조사 시 폐문 부재 상태로 내부를 확인하지 못하여, 누수, 결로, 내부 하자 등 실제 물건의 상태 파악이 어렵다는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치한 다온주택 101동 5층 502호 도시형생활주택입니다. 소사역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 주거 환경도 양호한 편입니다. 2017년에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 등기부상 권리 관계가 명확하고 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되어 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 감정가는 303,000,000원으로, 최근 주변 시세를 반영한 예상가 범위 내에서 합리적인 입찰을 고려할 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 및 내부 미확인 상태는 주의 깊게 살펴야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 소사역 역세권: 1호선, 서해선 이용 가능한 더블 역세권으로 교통 요지.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 명도 리스크 최소화.

* 실거주 및 임대 수익 기대: 역세권 신축 다세대주택으로 실거주 및 임대 수요 꾸준할 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

감정가: 303,000,000원

주변 최근 매매 사례(2026년 7월)를 분석해 볼 때, 57.34㎡ 물건이 255,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 66.08㎡로 면적이 유사하거나 더 크고 준공 연도도 비슷하여, 현 시세는 2억 6천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 판단됩니다.

감정가가 주변 시세보다 다소 높게 책정되었으나, 권리상 인수되는 금액이 없고 입지가 좋은 점을 감안할 때,

본건의 예상 입찰가는 255,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권유합니다.

* 주변 시설 분석:

제공된 정보 및 지도 검색 결과에 따르면, 대상 물건 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역으로, 특별한 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 소사역과 소사초등학교 등 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.