나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53755 [1] 경기도 광주시 양벌동 723-13 예림타운밸리 107동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "광주매곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택, 근린생활시설, 아파트, 전, 답 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 제5층 제503호로서, 외벽: 치장벽돌 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 등 마감임

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 상세 이용상태는 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필일단의 세장형 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<양벌동 723-13, 723-3>: 도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수 도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약 에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가 구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53755 (1)

소재지: 경기도 광주시 양벌동 723-13 예림타운밸리 107동 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 130,000,000원

토지 면적: 42.42㎡ (약 12.83평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 45.04㎡ (약 13.62평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건축 연도: 2011년

1.1. 입지조건

물건의 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 양벌동에 위치하며, "광주매곡초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 전, 답 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

권리 관계 분석

본건의 말소기준권리는 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경53755)으로, 등기부상 을구 3번 주택임차권(강영숙)이 말소기준권리보다 선순위이며, 매각 후에도 인수될 가능성이 있습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 3번의 주택임차권은 2024년 10월 8일에 접수되었으며, 권리 금액은 111,000,000원입니다.

그러나 물건명세서상 참고사항에는 을구 3번 임차권등기의 임대차보증금이 126,000,000원으로 명시되어 있으며, 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수될 수 있다고 기재되어 있습니다. 이는 매수인에게 상당한 부담이 될 수 있는 중요한 인수 사항입니다.

임차인 현황

임차인: 강

보증금: 126,000,000원 (1차 보증금 증액분 15,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2016년 08월 30일

확정일자: 2016년 08월 30일 (1차), 2020년 08월 25일 (2차)

배당신고일자: 2024년 10월 08일

대항력: 있음

비고: 선순위 임차인으로 대항력 및 보증금 전액 인수 가능성이 있음.

권리분석 종합 의견

본건의 가장 큰 위험 요소는 선순위 대항력 있는 임차인 강영숙의 보증금 126,000,000원이 인수될 수 있다는 점입니다. 경매 매각으로 인해 해당 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않는다면, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 실제 매수 가격 외에 추가적인 현금 지출이 발생함을 의미합니다.

1.3. 상권분석

주변 상권 정보

본건이 위치한 양벌동 일대는 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집한 주거지역으로, 일부 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 단지 내 또는 인접한 단지의 경우 면적 및 건축 연도에 따라 15,200만원에서 30,000만원까지 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

본건의 면적(45.04㎡, 약 13.62평)과 유사한 규모의 물건들을 고려할 때, 주변 시세는 평당 약 792만원에서 1141만원 수준으로 파악됩니다. 감정가 130,000,000원(약 954만원/평)은 이러한 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설 및 환경

본건 인근에 광주매곡초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

또한, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 주를 이루는 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주요 위험 요소

선순위 임차인의 보증금 인수: 앞서 권리분석에서 상세히 다룬 바와 같이, 126,000,000원의 임차 보증금이 인수될 가능성은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

토지이용계획상의 제한: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 또는 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)로의 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. 또한, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 규제 사항이 있어 향후 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

경매 물건의 특성: 강제경매로 진행되었으며, 채권 총액(111,000,000원) 및 말소기준권리보다 선순위인 임차인의 보증금(126,000,000원) 합계액이 감정가를 초과하여, 매각으로 인한 채권 회수 및 임차인 보증금 변제 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 다세대주택으로, 일조권이나 조망 등 구체적인 내부 상태는 명확히 파악되지 않았으나, 기본적인 입지 조건과 주거 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 126,000,000원이 매수인에게 인수될 위험이 매우 높다는 점이 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다. 따라서 본건의 매수 시에는 인수되는 보증금을 포함한 총 투자 비용을 면밀히 산정해야 하며, 이를 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 임차 보증금을 고려한 저가 매수 가능성: 인수될 임차 보증금(126,000,000원)으로 인해, 실제 낙찰자가 부담하는 총액이 시세보다 낮아질 수 있는 기회가 존재합니다.

안정적인 주거 지역: 주변이 주거 단지와 근린 시설로 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으며, 향후 실수요자에게도 매력적인 입지입니다.

물건의 잠재적 가치: 현재 임차인과의 관계 및 보증금 회수 방안을 명확히 할 경우, 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 130,000,000원입니다.

본 건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 강영숙의 보증금 126,000,000원이 인수될 수 있다는 점입니다.

따라서, 실제 매수인이 부담하게 될 총액은 낙찰가 + 126,000,000원 (또는 배당받지 못한 금액)이 됩니다.

만약 낙찰가가 감정가(130,000,000원)와 같다고 가정할 경우, 총 부담액은 256,000,000원이 되어 시세(약 130,000,000원)를 훨씬 상회하게 됩니다.

이러한 점을 감안하여, 본건의 잠재적 리스크를 고려한 예상 입찰가는 보증금 인수분을 제외한 실제 물건의 가치에 초점을 맞추어야 합니다.

보수적인 관점에서, 인수되는 보증금 126,000,000원을 제외하고, 본 건의 시장 가치인 130,000,000원과 비교하여, 최대한의 리스크를 반영한 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

현실적으로, 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 물건의 감정가에 육박하므로, 입찰가격을 매우 낮게 책정해야 합니다.

본 건은 채권자(한OOOOOOO)의 채권액 142,428,230원보다도 임차 보증금이 낮은 상황으로, 경매 절차상 임차인 보증금 전액이 배당되지 못할 가능성이 매우 높습니다.

이에 따라, 인수되는 보증금 126,000,000원을 고려하여, 총 부담액이 시장가치(약 130,000,000원)를 크게 넘지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 예상 입찰가는 30,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다. (총 예상 부담액: 30,000,000원 + 126,000,000원 = 156,000,000원)

이는 감정가 대비 약 23% 수준이며, 인수되는 보증금으로 인해 발생하는 추가 비용을 상당 부분 상쇄하려는 전략입니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석:

- 라움빌리지 (2020년식, 72.93㎡): 2026년 5월 8일, 30,000만원 (300,000,000원) 거래

- 중앙리버타운 (2010년식, 64.68㎡): 2026년 5월 6일, 15,500만원 (155,000,000원) 거래

- 대우네오빌 (2013년식, 53.55㎡): 2026년 5월 7일, 15,200만원 (152,000,000원) 거래

- 해당 정보는 동일 단지가 아닌 유사 물건에 대한 시세 참고용이며, 본건(예림타운밸리, 2011년식, 45.04㎡)의 가치 산정 시 개별적인 특성을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.