나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53747 [1] 경기도 광주시 목현동 498 굿모닝하우스 102동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 "목현2리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 단독 등 주택 및 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역 으로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입은 가능하며, 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통 편의도는 다소 불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건 내 3층 301호로서 (사용승인일 : 2009.11.05) 외벽 : 몰탈위 벽돌쌓기 및 인조석 붙임 등 내벽 : 인테리어 마감 창호 : 섀시 이중창 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급배수설비, 도시가스개별난방설비, 전기설비, 1층현관 자동개폐시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지(평탄작업)로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장된 세로를 이용하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립 승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25/외국인 등 (외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대), [추가기재사항] 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 2023년5월19일 임차권등기명령(2023카임91)으로 주택임차권 설정되어 있음. - 임차보증금 금205,000,000원 - 범위 전유부분 전부 - 임대차계약일자 2021년2월27일 - 주민등록일자 2021년5월18일 - 점유개시일자 2021년5월18일 - 확정일자 2021년3월17일 - 임차권자 최석영 690505-******* 경기도 광주시 모개미길 34번길 12-9 102동 301호(목현동, 굿모닝하우스)

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 최석영)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경53747 (1)

1.2. 소재지

경기도 광주시 목현동 498, 굿모닝하우스 102동 3층 301호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

228,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 82.50㎡ (약 24.96평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 77.01㎡ (약 23.29평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건축물 정보

* 사용승인일: 2009년 11월 05일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: (철근)콘크리트(경사스라브)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 광주시 목현동 소재 "목현2리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 단독 등 주택 및 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입은 가능하나, 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통 편의도는 다소 불편한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남서측으로 포장된 세로를 이용하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역 (성장관리구역(주거형))

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25/외국인 등 대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

* 추가 기재사항: 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (해당 사항 없음)

3.2. 말소기준권리

수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경53747) 등기부 채권 총액: 205,000,000원 (등기부상 갑4, 접수일자: 2025-12-24)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정광진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-04

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 필요하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 임차인 최석영)

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 주민등록일자/점유개시일자: 2021-05-18

* 확정일자: 2021-03-17

* 배당신고일자: 2023-06-14

* 대항력: 없음

* 비고: 주의사항에 명시된 바와 같이, 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 내용이 있어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 이창희 외 1명 (2009-11-20)

* 공유자전원지분전부이전: 김영례 (2009-12-30)

* 주택임차권: 최석영, 205,000,000원 (2023-06-14, 전입 2021.05.18, 확정 2021.03.17) - 등기부상 말소 처리되어 있음

* 소유권이전: 이명 (2021-05-31, 매매)

* 강제경매: 주택도시보증공사, 205,000,000원 (2025-12-24, 말소기준권리)

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 그린타운 (2012년식, 41.76㎡): 2026년 5월, 18,000만원

* 에스빌 (2014년식, 57.96㎡): 2026년 5월, 15,000만원

* 리치타운4차 (2017년식, 49.14㎡): 2026년 5월, 18,300만원

4.2. 시세 분석

본 물건은 전용면적 77.01㎡로, 비교 대상 매물 중 가장 큰 면적을 가지고 있습니다. 면적당 가격을 비교해보면, 리치타운4차의 경우 약 372만원/㎡, 그린타운의 경우 약 431만원/㎡의 시세가 형성되어 있습니다. 에스빌의 경우 259만원/㎡로 상대적으로 낮은 시세가 보이나, 이는 거래 시점, 층수, 또는 건물의 특정 상황에 따른 차이일 수 있습니다. 본 물건은 2009년식으로 비교 대상 건물들보다 건축 연령이 높다는 점을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주거 밀집 지역으로 단독 및 다세대 주택과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 상세한 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 주변 학군

목현동 소재지의 학군 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 환경

주위 환경은 주택과 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 조용한 편이나, 대중교통 이용이 다소 불편한 점은 단점으로 작용할 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 확약서

주택도시보증공사(HUG)와 기존 임차인 최석영 간의 확약서 내용상, 최석영은 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하기로 하였으며, 이는 경매 절차 진행 시 잠재적인 권리 인수 부담을 완화하는 요소입니다. 그러나 HUG의 보증 이행 과정이나 확약서의 법적 효력에 대한 최종적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 대중교통 편의성

대중교통 이용이 다소 불편한 점은 향후 자산 가치 상승이나 환금성에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 228,000,000원입니다. 권리분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 정광진은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원이므로 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 주택도시보증공사와 관련된 임차인 최석영의 경우, 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되어 있어 대항력 있는 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 관련 서류의 법적 효력 및 절차상의 미비점은 추가 확인이 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮은 편이나, 건축 연령 및 교통 편의성 등을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 대비 저평가 가능성: 주변 시세와 비교 시, 본건의 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있을 가능성이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 부담이 확약서 제출로 인해 해소된 것으로 판단됩니다.

* 대형 면적: 77.01㎡의 전용면적은 다세대주택으로서 넓은 편에 속합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 228,000,000원입니다. 주변 실거래가를 고려할 때, 77.01㎡의 면적과 2009년식 건축 연령, 교통 편의성을 감안하여 시장 가격을 추정해보면 약 280,000,000원에서 330,000,000원 사이의 가치를 가질 수 있습니다. 그러나 권리 관계의 최종적인 확정성, 시장 변동성, 향후 잠재적 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. HUG 관련 확약서의 확실성과 '인수 보증금 합계 0원'이라는 점을 고려했을 때, 감정가보다 소폭 높은 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 약 270,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 118.4% 수준이며, 인근 유사 면적 물건의 시세 범위를 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.