나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53751 [1] 경기도 광주시 삼동 90-7 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온유 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 "뉴서울 C.C" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택 등이 소재하고 있으며 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상5층 중 4층 401호로서, 외벽: 치장벽돌 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호: 샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. 후첨 "건물개황도" 참조.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 개별 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책 지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인 외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 토지거래계약에관한허가구역(25. 8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대) 기호(2) 계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

도로명 주소 위의 A동임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53751 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

감정가: 187,000,000원 (18,700만원)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 광주시 삼동 90-7 4층 401호

건축물대장상 주소: 경기도 광주시 삼지곡길79번길 33 (삼동)

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상5층 중 4층

건물 전용면적: 76.48㎡ (약 23.14평)

건물 공용/대지 지분: 76.48㎡ (약 23.14평)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 44.38㎡ (약 13.42평)

토지 지분: 44.375㎡ (약 13.42평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용상태: 2필 일단의 부정형의 토지로, 다세대주택 부지로 이용 중

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 특이사항

유동화물건, 도로명 주소 위의 A동임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 "뉴서울 C.C" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택 등이 소재하는 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5. 근저당권 (신한은행, 2020.04.29.)

3.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨. (단, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요" 라는 기재는 있으나, 구체적인 지상권 설정 정보는 명시되지 않음. 통상적으로는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되나, 지상권은 예외일 수 있으므로 확인 필요)

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리(근저당) 및 그 이후 접수된 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 비교

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같음.

* 2026년 5월 12일 거래: 경기도 광주시 삼동 243-6번지 (삼성하이빌 2동), 53.91㎡, 19,800만원 (약 121.5만원/평)

* 2026년 5월 6일 거래: 경기도 광주시 삼동 310-19번지 (삼성하이츠 나동), 79.94㎡, 13,000만원 (약 53.7만원/평)

* 2026년 5월 4일 거래: 경기도 광주시 삼동 122-2번지 (삼보그린빌 103동), 73.96㎡, 10,500만원 (약 46.9만원/평)

본건의 감정가는 18,700만원이며, 면적 대비 평당 감정가는 약 808만원/평임.

최근 거래 사례 중 본건과 비슷한 시기에 건축된 2002년식의 53.91㎡ 물건이 19,800만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 상황 및 물건의 개별적인 가치에 따라 평가되었음을 시사함. 다만, 일부 거래 사례(13,000만원, 10,500만원)와 비교하면 감정가가 높게 책정된 것으로 보임.

4.2. 건축 연도별 비교

본건 건축 연도: 2002년

* 삼성하이빌2동(243-6): 2002년식, 53.91㎡, 19,800만원

* 삼보그린빌103동: 2003년식, 73.96㎡, 10,500만원

본건과 건축 연도가 유사한 물건의 거래가를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰가를 고려할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 편의시설: "뉴서울 C.C" 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택 등이 혼재된 주거 지역임. 구체적인 대형마트, 병원, 학교 등 생활 편의 시설에 대한 정보는 제한적이나, 차량 접근이 용이하여 주변 지역의 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됨.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 인근 버스정류장을 통해 가능한 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 통상적인 경매 물건과 달리 매각 주체(자산유동화전문회사 등)의 의사결정 과정이나 특수성이 반영될 수 있음. 이는 가격 협상이나 매각 절차에 영향을 줄 수 있음.

6.2. 도로명 주소 관련 사항

"도로명 주소 위의 A동임"이라는 주의사항은 건물 식별 또는 접근성에 있어 특이사항이 있을 수 있음을 시사함. 정확한 건물 위치 및 접근로를 현장에서 반드시 확인해야 함.

6.3. 토지 이용 규제

다양한 도시계획시설 및 각종 규제(계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등)가 중첩되어 있어 향후 재건축이나 용도 변경 시 제한 사항이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 삼동에 위치한 다세대주택으로, 권리상 특별히 인수할 위험 부담이 없고 임차인 또한 없어 명도 부담이 매우 적은 물건임. 주변 주거환경이 양호하고 교통 여건 또한 보통 수준임. 다만, 유동화 물건이라는 점과 일부 최근 거래 사례 대비 높은 감정가는 신중한 접근이 필요함을 시사함. 감정가 18,700만원 대비 시세 정보를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 함.

8. 투자 포인트

* 명도 부담 없음: 임차인 보증금 인수 없음으로 낙찰 후 인도 과정이 단순함.

* 안정적인 주거 환경: 다세대, 연립주택 등이 밀집한 주거 지역에 위치.

* 차량 접근성 양호: 도로 상황이 양호하여 차량 이용이 편리함.

* 유동화 물건의 특성: 채권자(유동화회사)의 자금 회수 목적이 강할 수 있어, 감정가 이하 또는 합리적인 가격에서 낙찰될 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 18,700만원이며, 건물 면적 76.48㎡ (약 23.14평)에 대한 평당 감정가는 약 808만원임.

최근 거래 사례 중 2002년식, 53.91㎡ 물건이 19,800만원에 거래된 점은 본건 감정가의 타당성을 뒷받침할 수 있으나, 다른 거래 사례에서는 더 낮은 가격으로 거래되었음.

본건은 유동화 물건으로, 채권 회수를 위한 매각이므로 적극적인 가격 제시가 이루어질 경우, 감정가 대비 할인된 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있을 수 있음.

따라서, 감정가(18,700만원)를 기준으로 하되, 유동화 물건의 특성과 주변 시세를 종합적으로 고려하여 17,500만원 을 예상 입찰가로 제안함. 이는 감정가 대비 약 6.4% 할인된 금액이며, 현재 파악된 시장 가격 범위 내에서 합리적인 수준으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.