나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53713 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 복수층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동이 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상4층 건내 복수층 101호 외 6개호로서, (사용승인일 : 2022.11.14) 외 벽 : 벽돌쌓기 및 일부 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,(탐문조사에 의함) 창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

본건 기호 #1~7은 공히 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접토지 대비 완경사를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, "공동주택(다세대주택) 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 301-58 번지는 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) , 일반철도(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대), 308-7 번지는 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대),영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 기호 #7 제402호는 내부에 다락이 있으니(후첨 "내부구조도" 참조바람) 경매진행시 재확인 바람.

물건 비고

현황은 '리치빌B동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53713 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 복수층101호 (현황: '리치빌B동'으로 확인됨)

용도: 다세대주택

감정가: 354,000,000원

토지면적: 62.75㎡ (약 18.98평)

토지지분: 62.75㎡ (약 18.98평)

건물면적: 56.62㎡ (약 17.13평)

건물지분: 56.62㎡ (약 17.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (케이씨엠2406유동화전문)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상4층 건물 내 복수층 101호

사용승인일: 2022년 11월 14일

총 동 건물 면적: 614.7㎡

건물 연면적: 614.7㎡

호수: 8세대 (다세대주택)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.

토지 형상 및 이용상태:

2필지가 일단의 토지로, 인접 토지 대비 완경사를 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며 '공동주택(다세대주택) 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)에 속하며, 일반철도(저촉), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있습니다. 특히, '영농여건불리농지'로도 분류되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기부상 을구 1번 근저당권 (성남중부새마을금고, 2022.12.14 접수)입니다.

등기부채권총액:

2,160,000,000원입니다.

소유권 현황:

소유권보존등기는 박호현(2022.12.14 접수) 명의입니다.

압류 및 경매개시결정:

광주시 압류 (2025.11.25 접수) 및 케이씨엠2406유동화전문 명의의 임의경매개시결정 (2025.11.25 접수)이 있습니다.

매각으로 소멸되는 권리:

을구 1번 근저당권, 갑구 4번 압류, 갑구 5번 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매수인 인수 권리:

토지 별도등기인 구분지상권설정등기(을구 17, 23, 24, 25번, 2010.6.4. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건은 '초월읍 행정복지센터' 인근에 위치하며, 주변으로 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다. 또한, 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

건물 내 설비:

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

주변 편의시설:

'초월읍 행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 편의시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

미확인 임차인 문제:

임대관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 내부 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무, 보증금 등 상세 내용을 사전에 반드시 확인해야 합니다. 보증금 미상이라도 주의가 필요합니다.

인수되는 구분지상권:

토지 구분지상권 등기가 매수인에게 인수되므로, 토지 이용 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 제한:

준보전산지, 자연보전권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 공법상 규제를 받고 있어 향후 토지 이용 계획 수립 시 제약이 따를 수 있습니다.

'영농여건불리농지' 및 '철도보호지구' 관련 이슈:

토지가 '영농여건불리농지' 및 '철도보호지구'에 해당하여, 토지 활용에 있어 추가적인 검토가 필요합니다.

'리치빌B동' 현황 관련 혼동 가능성:

현황이 '리치빌B동'으로 표기되어 있어, 실제 거주 현황이나 등기부상 주소지와의 관계를 명확히 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 11월에 사용 승인된 비교적 신축 건물이지만, 매수인에게 인수되는 구분지상권과 임대 관계 미상의 임차인 문제가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 감정가(354,000,000원)가 최근 실거래가 정보(12,200만원 ~ 20,700만원)와 비교했을 때 상당한 차이를 보이므로, 시세 조사를 통한 가치 판단이 중요합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2022년 사용승인)이라는 점이 장점입니다.

세대당 토지 지분이 62.75㎡ (약 18.98평)으로 넓은 편입니다.

'초월읍 행정복지센터' 등 생활 편의시설 접근이 용이한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월 기준)에 따르면, 본건과 유사한 면적(53.39㎡ ~ 68.89㎡)의 다세대주택 시세는 12,200만원에서 20,700만원으로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적은 56.62㎡이며, 2022년 신축임을 감안할 때, 유사 물건의 거래 사례를 바탕으로 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 200,000,000원 범위로 산정하는 것이 합리적입니다. 이는 인수 보증금 0원을 제외하고 산출한 가격입니다. 다만, 법원 감정가(354,000,000원)와는 상당한 차이가 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.