나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53745 [1] 경기도 광주시 도척면 진우리 248-1 화이트화임 108동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 도척면 진우리 소재 '진우사거리' 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하나 대중교통수단은 다소 불편시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브,경사지붕)지붕 4층건 내 2층 202호로서, 외벽 : 벽돌 및 드라이비트, 하단부 인조석치장붙임 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임. [별첨 '건물개황도' 참조]

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 필지는 장방형에 가까운 토지로 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지는 폭약 6미터의 포장도로를 통하여 진입함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

등기부상에는 건물명칭이 '화이트화임'으로 명기되어 있으나 집합건축물대장상 및 실제는 '화이트하임'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

등기부상에는 건물명칭이 '화이트화임'으로 명기되어 있으나 집합건축물대장상 및 실제는 '화이트하임'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53745 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 부동산 기본정보

소재지: 경기도 광주시 도척면 진우리 248-1, 화이트하임 108동 2층 202호 (등기부상 '화이트화임'이나 집합건축물대장상 및 실제는 '화이트하임')

용도: 다세대주택

토지면적: 59.25㎡ (약 17.92평)

건물면적: 50.94㎡ (약 15.41평)

1.3. 감정 및 매각 정보

감정가: 166,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 도척면 진우리 소재 '진우사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 대중교통수단은 다소 불편한 편임.

2.3. 인접도로 및 토지이용

본건 필지는 장방형에 가까운 토지로 다세대주택 건부지임.

본건 단지는 폭 6미터의 포장도로를 통해 진입함.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 2019-05-10 (최기철)

소유권이전: 2020-05-13 (정태남)

소유권이전: 2022-07-25 (이채영)

압류: 중부산세무서장 (2022-10-07)

압류: 중구(부산광역시) (2022-12-09)

가압류: 국민은행 (2023-07-31, 8,359,405원)

주택임차권: 최혜랑 (2023-07-20, 279,000,000원) - 등기부 요약에는 '말소'로 표기됨.

압류: 국민건강보험공단 (2024-09-13)

강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (2025-12-24, 279,000,000원) - 말소기준권리.

압류: 광주시 (2026-05-11)

등기부 채권 총액: 287,359,405원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

보증금: 279,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-11

확정일자: 2022-06-17

배당신고일자: 2023-07-20

대항력: 없음 (등기부상 '말소' 표기, 물건명세서상 HUG 확약으로 인해 매수인이 인수하지 않을 가능성 높음)

* 임차인: 임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-11

대항력: 없음 (배당받을 권리 없음)

3.3. 인수되는 권리

본건은 강제경매로, 말소기준권리(2025-12-24, 주택도시보증공사) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

다만, 물건명세서 상 을구 5번 임차권(최혜랑, 279,000,000원)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 가능성이 있으나, 주택도시보증공사(HUG) 제출 확약서에 따라 임차인이 보증금 중 일부를 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 하였으므로, 매수인이 인수하는 보증금은 없을 것으로 판단됨. (임차인 최혜랑의 경우 대항력 없음으로 배당에서 우선 변제받을 권리가 없음에도 불구하고, HUG의 인수 조건 변경으로 인해 보증금이 인수되지 않도록 정리될 가능성이 높음)

4. 상권분석

본건은 경기도 광주시 도척면 진우리 지역에 위치하며, 인근에 농경지 및 임야가 혼재하는 비교적 조용한 주거지역임. 상업시설이 밀집한 지역은 아니므로, 상권 분석보다는 주거 가치 중심으로 평가됨.

5. 생활정보

주위는 다세대주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

차량 접근은 가능하나 대중교통은 다소 불편한 편임.

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 2층에 위치하며, 급배수, 위생, 개별난방, 승강기 설비가 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

* 건물명칭 오류: 등기부상 '화이트화임', 집합건축물대장상 '화이트하임'으로 표기 불일치. 이는 행정 절차 진행 시 혼란을 야기할 수 있으나, 매각 후 건축물대장 정리를 통해 해소 가능.

* 대중교통 불편: 대중교통 이용이 다소 불편하여, 교통 편의성을 중요하게 생각하는 수요자에게는 단점으로 작용할 수 있음.

* 토지이용계획 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용에 있어 제한이 따를 수 있음.

* HUG 인수 조건 변경 및 선순위임차권: HUG의 인수 조건 변경으로 인해 임차인 관련 문제가 복잡하게 얽혀있으나, 최종적으로는 매수인이 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상됨. 다만, HUG의 최종 처리 과정 및 임차인과의 관계 등 변수가 있을 수 있음.

* 혐오시설: 주변 시설에 대한 정보 분석 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 도척면의 다세대주택으로, 감정가는 1억 6천 6백만원 수준임.

등기부상 복잡한 권리관계(압류, 가압류, 임차권 등)가 존재했으나, 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정임. 특히, HUG 인수 조건 변경으로 인해 임차인 최혜랑의 대항력 있는 임차권으로 간주될 수 있었던 부분이 해소될 것으로 보이며, 매수인이 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상됨.

건물명칭 오류, 대중교통 불편, 토지이용 제한 등 일부 리스크 요인이 존재하나, 현재 시세 및 경매 물건의 특성을 고려할 때 투자 가치를 검토해볼 만함.

8. 투자 포인트

* HUG 인수 조건 변경으로 인한 임차인 권리관계 명확화: 매수인이 인수할 보증금 부담이 없을 것으로 예상되어 안정적인 낙찰 가능성 높음.

* 실거주 및 임대 수익 목적: 다세대주택으로서 실거주 또는 임대 수익 창출 목적으로 활용 가능.

* 상대적으로 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 적정하거나 낮을 경우 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같음.

* 로덴하우스 (2023년식, 72.33㎡, 3층): 325,000,000원 (2026년 6월)

* 해피네스트 C동 (2018년식, 64.37㎡, 3층): 145,000,000원 (2026년 6월)

* 진우위너쎄르빌 (2016년식, 58㎡, 1층): 115,000,000원 (2026년 5월)

본건 건물면적은 50.94㎡ (약 15.41평)이며, 감정가는 166,000,000원임.

건축년도가 2018-2019년으로 추정되는 본건은, 최근 매매 사례 중 2018년식 해피네스트 C동 (64.37㎡, 1억 4천 5백만원)과 비교 시 면적이 작으므로, 평당 시세를 약 225만원으로 단순 계산하면 (145,000,000원 / 64.37㎡) * 50.94㎡ ≈ 114,500,000원 수준의 시세로 예상해볼 수 있음.

가장 최근 거래된 로덴하우스(2023년식, 72.33㎡)의 3억 2천 5백만원은 최근 신축 건물이라 가격이 높게 형성된 것으로 보이며, 본건과는 직접 비교가 어려울 수 있음. 진우위너쎄르빌(2016년식, 58㎡)의 1억 1천 5백만원은 1층이라는 점을 감안해야 함.

감정가 166,000,000원 (평당 약 1,077만원)은 최근 매매 사례 중 2018년식 해피네스트 C동 (평당 약 225만원) 및 2016년식 진우위너쎄르빌 (평당 약 198만원)과 비교 시, 면적 대비 가격이 다소 높게 느껴질 수 있음. 그러나 이는 건물 상태, 층수, 내부 마감 등에 따라 달라질 수 있으며, HUG의 적극적인 채권 정리로 인해 권리관계가 명확해진 점은 입찰가 산정에 긍정적 요인임.

예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원 (HUG 인수조건 변경 및 임차인 권리관계 정리 예상)

* 최저 입찰가: 감정가 166,000,000원

* 권리 인수: 없음 (예상)

본건은 HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되므로, 감정가 또는 그 이상에서의 경쟁도 가능할 수 있음. 다만, 주변 시세와의 간극 및 교통 불편 등의 요소를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 권장 입찰가: 145,000,000원 ~ 160,000,000원

이는 최혜랑 임차인의 보증금 279,000,000원이 최종적으로 인수되지 않는다는 전제 하에 산정된 가격임. HUG의 확약이 최종적으로 효력을 발휘하는지 여부, 그리고 잔여 임차인(임복규)의 권리 관계를 반드시 재확인해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.