나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35486 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 246-4 상동안트레 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상건물은 경기도 부천시 원미구 상동에 소재하는 "부천여자고등학교" 북동측 인근에 위치 하며, 부근일대는 본건과 유사한 공동주택으로 형성된 공동주택지대로 주위환경 대체로 보통 시되나 북측도로변으로는 서측의 상동시장과 연계된 주상용건물이 소재하고 있음.

교통상황

대상건물까지 차량 접근은 가능하나 일방통행만 가능하며, 도보로 약 5분 정도의 거리에 시 시내버스정류장이 소재하고 남측 직선거리 약 400미터 지점에 지하철 1호선(경인전철) 중동 역이 입지하고 있어 제반 교통상황 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 4층 401호 단위세대로 2020년 08월 26일 사용승인 되었으며, 외벽: 석재판넬붙임 등 내벽: 벽지도배 및 타일 등 창호: 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비와 개별난방설비 되어 있으며, 공동설비로 승강기설비 및 도시가스설 비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 부근지대와 등고평탄한 세로장방형의 토지로 공동주택부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 3미터 내외의 세로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 대상이 되는 토지는 제2종일반주거지역으로 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천여고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이며, 기타 토지거래계약에관한허가구 역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8. 25.))임.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 관계인 부재로 조사하지 못하였으나 등기사항전부증명서상 주택임차권등기 되 어있음. - 현장조사시 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인 은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰과 탐문 등에 의한 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경35486 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 246-4, 상동안트레 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 건물 총층수: 5층 (본건 4층)

* 사용승인일: 2020년 08월 26일

* 감정가: 234,000,000원

* 토지면적: 30.21㎡ (약 9.15평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 48.05㎡ (약 14.55평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동에 위치하며, "부천여자고등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 본건과 유사한 공동주택으로 형성된 지역이며, 북측 도로변으로는 상동시장과 연계된 주상용 건물이 일부 소재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하나 일방통행만 허용됩니다. 도보 약 5분 거리에 시내버스정류장이 있으며, 남측 직선거리 약 400미터 지점에 지하철 1호선(경인전철) 중동역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이나경)

보증금: 289,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-24

확정일자: 2021-08-27

배당신고일자: 2023-09-27

대항력: 없음

비고: 등기부상 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 권리입니다.

* 임차인: 한기병

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-04

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 대항력이 있는 임차인으로 명도 시 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.2. 2. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 26일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑8)입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이나, 을구 3번 주택임차권(이나경)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 289,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 상동 지역은 주거 밀집 지역이며, 인근에 상동시장 및 상가 건물이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상권이나 업무지구와는 다소 거리가 있어 상업적 가치는 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비가 되어 있으며, 공동 설비로 승강기 및 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 부천여자고등학교, 상동시장 등이 인근에 위치합니다.

* 주변 시설 조사 결과: 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 유효기간은 2026년 8월 25일까지입니다. 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금은 0원이지만 '대항력 있음'으로 등록된 임차인(한기병)이 존재하여 명도 과정에서 발생할 수 있는 법적 문제 및 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠습니다. 내부 구조 및 이용 상태는 건축물대장, 외부 관찰 및 탐문 등에 의존하므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 복잡한 임차권 관련 이슈가 있었던 것으로 보이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 금전적 부담은 줄었으나, 절차상의 복잡성이 존재했습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 사용 승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 토지거래허가구역이라는 점이 주요 부담 요인으로 작용합니다. 주택도시보증공사 임차인의 보증금 관련 문제는 말소 동의로 해소될 것으로 보이나, 한기병 임차인의 명도 문제가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근에 지어진 신축 건물로 내부 상태 양호 가능성.

* 부천시 내 주거 지역으로 꾸준한 수요 기대.

* 임차인 관련 리스크 해소 시 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 234,000,000원입니다. 주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 물건은 약 220,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 거래되고 있습니다. 특히, 2020년식 57.38㎡ 다세대주택이 268,000,000원에 거래된 사례를 참고할 때, 본건(48.05㎡)의 적정 시세는 약 224,000,000원 내외로 추정됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 토지거래허가구역 지정, 내부 확인의 어려움 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 및 시세 대비 약 90% 수준에서 보수적으로 산정하여 210,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.