나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35492 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 118-11 더로즈빌 2동 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '도당초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상6층 건물로서, 외벽 : 벽돌붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 세장형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 북측 및 남측으로 폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도당동 118-11, -12, -13, -14 공히 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당고-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도당초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 도당동 118-12, -14 : 소로3류(폭 8m 미만)(접합),

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35492 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 118-11 더로즈빌 2동 6층601호

용도: 다세대주택

감정가: 253,000,000원

토지면적: 25.11㎡ (약 7.6평)

토지지분: 25.11㎡ (약 7.6평)

건물면적: 45.60㎡ (약 13.8평)

건물지분: 45.6㎡ (약 13.8평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

- 건물명: 더 로즈빌 2동

- 층수: 지상 6층 중 6층

- 구조: 철근콘크리트구조

- 사용승인일: 2018년 11월 28일

- 총 동 수: 3개 동

- 총 세대수: 24세대

- 해당 동 세대수: 12세대

- 해당 동 면적: 940.57㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '도당초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 원활하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2025타경35492)이 말소기준권리임.

* 임차인 현황:

- 임차인: 주택도시보증공사(김다혜)

- 보증금: 344,000,000원

- 전입일자: 2022-01-20

- 확정일자: 2022-01-06

- 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정임. 따라서 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음.

- 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부현황:

- 을구 순위 4번 주택임차권등기(김다혜, 344,000,000원)는 말소예정으로, 낙찰 후 소멸될 권리임.

- 등기부채권 총액: 344,000,000원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주거 밀집 지역으로, 주변에 다세대주택 및 단독주택이 다수 분포하고 있으며, 일부 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

* 인근 상업 시설: 도보 거리 내에 편의점, 소규모 마트, 음식점 등 생활 편의를 위한 근린생활시설 이용이 가능함.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 도당초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 차량 이용 시 원미구 일대의 상업 및 문화 시설 접근성이 좋음.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있음. 매각기일이 해당 기간 내에 도래할 경우, 낙찰자는 관할 관청으로부터 토지거래허가를 받아야 함. (단, 현재 지정 기한이 임박하였으므로, 매각 절차 진행 시점에 따라 변동 가능성이 있음.)

* 임대관계: 임대관계가 미상이라는 정보가 있으나, 등기부상 주택임차권 등기가 말소 예정으로 파악되어 낙찰자가 인수하는 임대차 관련 부담은 없을 것으로 판단됨.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 도당동에 위치한 신축(2018년식) 다세대주택으로, 도당초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며 교통 또한 편리한 편입니다. 권리분석상 명확한 인수 대상 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 만료 시점이 임박한 점은 매각 절차 진행 시 확인이 필요합니다. 감정가 대비 시세가 현저히 낮은 점은 특수 물건의 경매가격을 고려할 때 투자 메리트를 높일 수 있는 요인으로 분석됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년식으로 비교적 최신 연식의 건물로, 유지보수 비용 발생이 적고 주거 쾌적성이 높음.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이며, 임차인의 보증금 역시 인수 대상이 아니므로 권리 분석이 명확함.

* 입지 조건: 도보권 내 초등학교가 있고, 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 기대됨.

* 시세 차익 기대: 제공된 최근 매매 사례들과 비교 시, 감정가 대비 현저히 낮은 시세를 형성하고 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 45.60㎡이며, 제공된 주변 최근 매매 정보(2026년 3월 거래 기준)를 분석한 결과, 제곱미터당 시세는 약 219만 원 ~ 229만 원 수준으로 파악됩니다. 이를 바탕으로 산정한 본건의 시장 가치는 약 1억 2백만 원 ~ 1억 2천만 원 범위로 추정됩니다.

하지만 본건은 2018년에 건축된 신축 건물임에도 불구하고, 제공된 시세 정보는 1992년 ~ 2002년식 건물들로 구성되어 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 감정가(2억 5천 3백만 원)와 시장 조사 기반 추정 시세 간의 큰 차이를 고려할 때, 본건은 감정가 대비 상당한 할인율이 적용된 경매 물건으로 판단됩니다.

따라서, 현 시세 및 신축 건물 가치를 종합적으로 고려하여 130,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 시장 조사 기반 추정 시세보다 높으며, 감정가보다는 낮은 수준으로, 경매 시장의 특성과 본건의 잠재적 가치를 반영한 금액입니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 따른 것으로, 실제 경매에서의 경쟁 상황, 추가적인 현장 조사 결과, 낙찰 가능성 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 투자자 본인의 판단 하에 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.