나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35478 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 100-51 제니스빌16차 1동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부안초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내의 제1동 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2020.2.13.) 외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 차장타일 등 마감 창호 : 하이샷시 등 창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35478 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 100-51 제니스빌16차 1동 4층403호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 26.05㎡ (약 7.88평)

토지지분: 26.045㎡ (약 7.88평)

건물면적: 36.84㎡ (약 11.14평)

건물지분: 36.845㎡ (약 11.14평)

건축물 사용승인일: 2020년 2월 13일

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 5층

해당 층: 4층

동 정보: 1동

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 198,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치하며, "부안초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경으로 무난합니다.

2.2. 교통 접근성

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 임차인 현황

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 주택임차권: 신지환 (보증금 260,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2021년 4월 19일

* 확정일자: 2021년 3월 17일

* 배당신고일자: 2023년 5월 1일

* 임차인 현황 상 대항력은 없다고 기재되어 있으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 2번 주택임차권등기가 명시되어 있어 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 신 로 마스킹 처리합니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경이 있으며, 이는 보증사고 주택의 경매 처리 과정에서 HUG가 채권 회수율을 높이기 위해 임차권 인수 부담을 덜어주는 조건으로 신청하는 경우를 의미합니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존 (2020-03-04)

* 주택임차권 (신지환, 260,000,000원, 말소 예정이나 인수 가능성 존재) (2023-05-01)

* 근저당 (농업회사법인아람농산주식회사, 150,000,000원, 말소) (2021-06-02)

* 가압류 (현대캐피탈, 23,068,633원, 말소) (2021-09-23)

* 압류 (국민건강보험공단, 말소) (2021-11-18)

* 압류 (부천시, 말소) (2022-10-13)

* 압류 (국민건강보험공단, 말소) (2023-06-21)

* 압류 (동안산세무서장, 말소) (2024-09-03)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 260,000,000원, 말소) (2025-12-26)

* 압류 (안산시, 말소) (2026-01-29)

등기부채권 총액: 433,068,633원

3.3. 권리분석 종합

본 건은 임차인 현황 상 대항력은 없다고 기재되어 있으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 주택임차권이 존재하며, HUG의 인수조건 변경이 있는 점을 고려할 때, 낙찰자가 해당 임차 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재된 점은 낙찰 시 인수하는 보증금이 없음을 의미할 수 있으나, 상반되는 정보들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건이 위치한 괴안동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 주변에 학교 및 편의시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 조사)

부천시 소사구 괴안동 100-51번지 일대 주변을 조사한 결과, 특별히 보고서에 명시될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 부안초등학교: 인근에 위치 (도보 약 193m)

* 양지초등학교, 부천동중학교, 부천동여자중학교 등이 인근 학군에 포함됩니다.

5.2. 편의 시설

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 지역 내 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

'대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 주택임차권(보증금 260,000,000원)이 있어 낙찰 후 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 감정가(198,000,000원)를 초과하는 금액이므로 매우 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 주거 지역에서 토지 면적 6㎡ 초과 시 허가를 받아야 하며, 외국인 등의 경우 허가 후 2년간 실거주 의무가 있습니다. 현재 시점(2026년 7월)으로 지정 기간이 거의 만료되거나 연장될 수 있으므로, 낙찰 후 거래 제한 및 의무 사항을 확인해야 합니다.

6.3. 내부 상태 미확인

폐문 부재로 인해 내부 상태를 확인할 수 없어, 실제 이용 상태 및 하자 여부에 대한 파악이 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 신축된 다세대주택으로, 부안초등학교 인근에 위치하여 주거 환경 및 교통이 비교적 양호합니다. 그러나 260,000,000원의 보증금을 가진 임차인의 보증금 인수 여부가 불확실하며, 토지거래허가구역 지정 기간이 만료 시점에 가까워지고 있어 잠재적 리스크가 존재합니다. HUG의 인수조건 변경 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 명시 사항을 면밀히 검토하여 인수 부담을 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축이어서 내부 상태 양호 및 유지보수 비용 절감 기대.

* 역세권 인접: 1호선 역곡역 등 대중교통 이용이 편리한 위치.

* 주거 편의성: 학교, 근린생활시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역.

9. 예상 입찰가

본 건물의 감정가는 198,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 30-40㎡)의 빌라 시세는 2025년 거래 기준으로 약 100,000,000원에서 142,000,000원 선으로 파악됩니다.

특히, 2020년 사용승인된 신축 건물임을 감안할 때, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

하지만, 임차인의 보증금(260,000,000원)이 감정가를 초과하며, 해당 임차권이 매각 후 소멸되지 않고 인수될 경우, 실제 인수 금액은 감정가 외에 보증금까지 고려해야 하므로 투자 부담이 크게 증가합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표시된 부분은 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 된다는 긍정적인 신호일 수 있으나, 물건명세서의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 명시를 간과해서는 안 됩니다.

따라서, 임차 보증금 인수 여부에 대한 법원 또는 관련 기관을 통한 명확한 확인이 선행되어야 합니다. 만약 보증금 인수 부담이 없다고 확정될 경우, 감정가 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 시장 시세를 고려한 예상 입찰가는 약 100,000,000원에서 130,000,000원 사이로 추정됩니다.

만약 보증금을 인수해야 한다면, 본 물건은 투자 가치가 현저히 낮아질 수 있으므로 매우 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.