나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35480 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 73-5 청송평화헬스하우스 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "원미구청" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 업무시설, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 철근콘크리트지붕 6층 건물내의 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2019.5.24.) 외벽 : 석재 마감 창호 : PVC 새시 및 방화문 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2025타경35480 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 73-5 청송평화헬스하우스 5층 502호

* 건물명: 청송평화헬스하우스

* 준공일: 2019년 5월 24일

* 용도: 도시형생활주택 (공동주택)

* 총 층수: 6층 (해당 층: 5층)

* 면적

* 전용면적 (건물면적): 46.55㎡ (약 14.08평)

* 공용면적 (토지지분): 26.77㎡ (약 8.10평)

* 감정가: 283,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 원미동에 소재하며, "원미구청"에서 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 건물은 서측으로 노폭 약 30미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 물건은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2023년 9월 14일 접수된 부천시의 압류입니다.

* 등기부 현황 요약:

* 주택임차권 (을1, 우하경): 보증금 289,000,000원, 전입 2020-06-29, 확정 2020-06-08. 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어, 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 다만, HUG의 말소동의 확약서가 제출된 상태입니다.

* 강제경매 (갑10, 주택도시보증공사): 2025년 12월 26일 접수되었으며, 말소기준권리 이후 순위에 해당합니다.

* 그 외 등기사항(소유권이전, 압류, 가압류 등)은 모두 말소 예정이거나 이미 말소된 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 우 )

* 보증금: 289,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 29일

* 확정일자: 2020년 6월 8일

* 배당신고일자: 2022년 8월 19일

* 대항력: 없음 (단, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 인수 가능성이 존재합니다.)

* 비고: HUG 인수조건 변경 특이사항이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도 및 상태: 본 건물은 2019년 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 속하여 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례(2026년 3월) 분석 결과, 본건과 유사한 시기(2016년 준공)에 거래된 전용면적 50.82㎡의 다세대 주택이 23,500만원에 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적(46.55㎡)을 고려할 때, 현재 시장 시세는 약 22,000만원에서 24,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 이는 본건의 감정가(28,300만원)보다 낮은 금액입니다.

* 투자 가치: 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내에 매각될 경우, 거래 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

* 임차인 보증금 인수 가능성:

* 가장 큰 리스크 요인은 2억 8,900만원에 달하는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. `물건명세서`에 '을구 순위 1번 주택임차권 등기'가 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, 이는 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 수 있음을 시사합니다.

* 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 표기되어 있으나, `물건명세서`의 내용 및 HUG 인수조건 변경 특이사항을 종합적으로 고려할 때, 해당 보증금 289,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다.

* 만약 보증금을 인수하게 될 경우, 이는 감정가(283,000,000원)를 초과하는 금액으로, 실제 취득 비용이 크게 증가하게 됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2019년 준공된 신축급 도시형생활주택으로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

* 원미구청 인근 지역이라는 입지적 장점과 무난한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 가장 중대한 리스크는 2억 8,900만원의 임차인 보증금 인수 가능성입니다. `물건명세서` 상 소멸되지 않는 권리로 명시된 점은 낙찰자에게 상당한 부담이 될 수 있습니다.

* HUG의 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출 여부가 보증금 인수 여부를 결정하는 핵심 요소이므로, 경매 진행 전 반드시 해당 내용을 법원 또는 주택도시보증공사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

* 현재까지의 정보만으로는 보증금 인수 시, 감정가보다 높은 금액으로 취득하게 되어 투자 가치가 불확실합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 지역 개발 가능성: 원미구청 인근 지역으로서, 향후 지역 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* HUG 보증: 주택도시보증공사(HUG)가 보증한 임차인이라는 점은 권리 관계 파악에 있어 어느 정도의 안정성을 제공합니다. 다만, 인수 조건은 반드시 확인해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석 결과, 본건 건물(46.55㎡, 2019년 준공)의 현재 적정 시세는 약 22,000만원에서 24,000만원 수준으로 판단됩니다.

* 하지만, 289,000,000원의 임차인 보증금 인수 가능성이 `물건명세서`에 명시된 점은 매우 중요한 변수입니다. 만약 이 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면, 단순히 시세(2.2억~2.4억)만을 고려한 입찰은 매우 위험하며, 인수 금액을 포함한 총 취득 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* `인수 보증금 합계: 0원`으로 표기되어 있고, HUG의 말소동의 확약서 제출이 언급된 점을 종합적으로 고려할 때, HUG가 보증금을 처리하거나 말소에 동의하여 낙찰자가 직접 인수하지 않을 가능성도 존재합니다.

* 보증금 인수 금액이 0원이라는 전제 하에, 시세 상단인 24,000만원을 기준으로, 경쟁 상황 및 유찰 가능성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최종 예상 입찰가: 22,500만원 ~ 24,000만원

* 주의: 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실제 취득 비용이 크게 달라지므로, 입찰 전 반드시 법원 또는 주택도시보증공사를 통해 정확한 인수 조건을 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.