나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35476 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 610-6 예일캐슬 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '부천남중학교' 북서측 인근에 위치한 예일캐슬 제5층 제501호로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨

건물의 구조

본건 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 5층 501호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2021.03.12) 외 벽 : 타일마감 등 창 호 : 새시창임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 필지 남측 약 12 m 도로, 동측 약 3 m 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-4호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천남중-부천교육지원청문의)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(샛별유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성주초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(해아유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구, 아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관계 는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 부천지원 2025타경35476 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 610-6 예일캐슬 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 306,000,000 원

토지면적: 35.96㎡ (약 10.88평)

토지지분: 35.9629㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.04㎡ (약 15.44평)

건물지분: 51.04㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2021년 3월 12일

1.1. 입지조건

2.

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '부천남중학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통시됨.

도로상태: 본건 필지 남측으로 약 12m 도로, 동측으로 약 3m 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-4호선)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (부천남중, 샛별유치원, 성주초, 해아유치원)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

1.2. 권리분석

2.

말소기준권리: 영등포세무서장 압류 (2023.03.09)

총 채권액: 1,342,000,000 원

등기부상 권리내역:

* 소유권보존 (김명호)

* 소유권이전 (문지우)

* 압류 (영등포세무서장) - 말소기준권리

* 주택임차권 (안성훈, 보증금 319,000,000원) - 말소 예정 (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출)

* 가압류 (주택도시보증공사, 1,023,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 319,000,000원) - 본건 경매개시결정

* 압류 (부천시) - 말소 예정

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(안성훈)

* 보증금: 319,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2021-04-29

* 확정일자: 2021-07-09

* 대항력: 없음

* 비고: 등기상 말소 예정.

* 임차인: 장시원

* 보증금: 0 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2025-10-21 (예정)

* 대항력: 없음

* 비고: 향후 전입 예정으로 대항력 없음.

인수되는 보증금: 0 원 (모든 임차인의 대항력이 없어 소멸될 예정입니다.)

권리분석 요약: 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, '특이사항'에 '대항력있는임차인' 언급이 있어, 미등기 또는 기타 사유로 대항력을 갖춘 임차인이 존재하는지 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

2.

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 공동주택과 함께 일부 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 특정 상업지구와는 거리가 있으나, 지역 내 소비 수요를 충족하는 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

건물구조: 철근콘크리트 평스라브 지붕 5층 건물 내 5층 501호로서, 2021년 3월 12일에 사용승인되었습니다.

이용상태: 공동주택 (도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수 및 난방 설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.

건축물 정보:

* 사용승인일: 2021년 3월 12일 (비교적 신축 건물)

* 연면적: 659.65㎡

* 건폐율: 59.46%

* 용적률: 161.05%

1.5. 잠재적 리스크

2.

토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자의 경우 토지거래 시 허가를 받아야 하는 지역입니다. (허가기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

대항력있는임차인 명시: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황상 등록된 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 이 부분에 대한 면밀한 추가 확인이 필요하며, 만약 실제 대항력있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건이 변경되었다는 점은 경매 진행 또는 낙찰 후 인수 조건에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

현장조사 제약: 이해관계인 부재 및 폐문으로 상세 임대관계 파악에 어려움이 있었습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 2021년에 사용승인된 신축 도시형생활주택으로, 위치 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, '대항력있는임차인' 언급으로 인한 불확실성, HUG 인수조건 변경 등 몇 가지 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

2.

신축 건물: 2021년에 준공되어 비교적 최신식의 주거 환경을 제공합니다.

입지: 부천남중학교 인근으로 주거 환경이 안정적이며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

소멸되는 권리: 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정으로, 낙찰자는 권리관계가 깨끗한 물건을 인수하게 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

감정가는 306,000,000원입니다.

인근 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 노후된 다세대 주택은 약 15,500만원 ~ 20,000만원 선에서 거래되었습니다.

본건은 2021년 준공된 신축 건물임을 감안할 때, 단순 비교는 어렵습니다. 신축 프리미엄을 고려하여 시세를 재산정할 필요가 있습니다.

하지만 '대항력있는임차인' 언급, 토지거래허가구역 지정 등의 리스크 요인이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정은 감정가 및 주변 시세, 리스크 요인을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

종합적인 판단 하에, 본건의 예상 입찰가는 240,000,000원에서 260,000,000원 사이로 예상됩니다.

추천 입찰가: 250,000,000 원

주변 지역에서 심각한 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 일반적인 도시 환경을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.