나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35427 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 18-13 오페라하우스 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "카돌릭대학교 성심교정" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽: 드라이비트 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-5호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35427 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 18-13 오페라하우스 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 125,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 23.54㎡ (약 7.12평)

토지지분: 23.54㎡ (약 7.12평)

건물면적: 33.21㎡ (약 10.05평)

건물지분: 33.21㎡ (약 10.05평)

건축년도: 2002년 (2002년 8월 19일 사용승인)

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호

1.3. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

토지거래허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25.)

SGI 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "가톨릭대학교 성심교정" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(역곡역)이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난합니다. 역곡역 북부광장 일대는 서울과의 연계성이 뛰어나며, 주거지와 대학, 시장 등 상업시설이 밀집해 있습니다.

2.3. 도로상태

본건 남측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2021년 5월 4일 접수된 주식회사 페이금융대부의 근저당권(290,000,000원)입니다. 경매로 인해 소멸될 권리가 대부분이며, 등기부상 을구 순위 6번 주택임차권(한국토지주택공사, 119,000,000원)은 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 입주자 김지영)

보증금: 119,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-21

확정일자: 2020-07-01

배당신고일자: 2024-08-19

대항력: 없음

비고: SGI 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 소멸 예정입니다.

* 임차인: 임경선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-23

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 건물 및 주변 시세

최근 동일 건물 또는 유사 건물(오페라하우스, 오페라)의 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 기준 전용면적 47.94㎡가 140,000,000원에, 전용면적 48.64㎡가 172,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 건물면적 33.21㎡ (약 10.05평)으로, 최근 거래된 '오페라' 건물(2002년 건축, 48.64㎡, 172,000,000원)의 평당 거래가격을 적용하면 약 353,618원/㎡입니다. 이에 따른 본건의 추정 시세는 약 117,517,000원입니다.

감정평가액은 125,000,000원으로, 최근 유사 물건의 실거래가 추이를 볼 때 감정가가 다소 보수적으로 산정되었을 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 개발 계획

부천역곡 북부광장 일대는 2026년 개장을 목표로 460억 원의 사업비를 투입하여 교통 체계 개선, 지하 주차장 건립, 문화광장 조성 등 지역 발전 및 상권 활성화를 위한 개발이 진행 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 가톨릭대학교 성심교정(남측 인근)이 위치하고 있으며, 역곡역 주변으로 다양한 상점, 식당, 은행(우리은행 등), CGV, 홈플러스, 상상시장 등 생활 편의시설이 도보로 이용 가능합니다.

5.2. 건축물 정보

본 건물(오페라하우스)은 2002년 8월 19일에 건축되었으며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 본건은 5층에 위치합니다. 건물에는 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 허가 기간 만료가 임박했습니다.

6.2. 건물 노후도

건축년도 2002년으로 약 24년 경과된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 무엘리베이터

5층 건물임에도 불구하고 엘리베이터가 설치되어 있지 않아, 고층 이용 시 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 위치한 다세대주택으로, 가톨릭대학교 성심교정과 가깝고 역곡역 이용이 편리한 주거지역에 소재합니다. 강제경매로 진행되며, 권리분석상 인수되는 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다. 최근 유사 건물의 실거래가격을 고려할 때 감정평가액 대비 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 엘리베이터가 없고 건물 연식이 다소 경과한 점은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역곡역 및 가톨릭대학교 인근으로 풍부한 임대 수요 예상.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 인수되는 권리사항이 없어 명확한 권리관계.

* 감정가 대비 유사 물건 실거래가 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 125,000,000원입니다. 최근 유사 물건(오페라, 48.64㎡)의 거래 사례(172,000,000원)를 바탕으로 산출한 추정 시세는 약 117,517,000원으로, 감정가보다 다소 낮습니다. 그러나 경매 특성 및 시장 상황을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 135,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 수준 또는 그 이상으로, 유사 거래 사례의 상승세를 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.