나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35497 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 8층810호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동(심곡본동) 소재 전철1호선 부천역 서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕의 10층 건물임. 외벽: 대리석, 석재 붙임 등 내벽: 페인트 등 창호: 삿시창

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임. * 별첨 내부구조도 참조

설비내역

위생설비, 급배수 설비, 난방설비, 소화전 설비, 주차장(자주식) 등

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 토지로서 부정형이며 교육연구시설(학원), 아파트(도시형생활주택-원룸형),제2종근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1), 2) 공히 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

아파트(도시행생활주택-원룸형)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경35497 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 8층 810호

1.3. 용도

도시형생활주택 (원룸형)

1.4. 감정가

148,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 7.28㎡ (약 2.20 평)

토지지분: 7.279999999999999㎡ (약 2.20 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.07㎡ (약 8.18 평)

건물지분: 27.07㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

한국주택금융공사 (강제경매 신청 채권자)

(등기부상 한화생명보험 외 다수 채권자 존재)

1.9. 건축물 정보

주용도: 공동주택 (집합건물 표제부 기준)

기타용도: 교육연구시설(학원), 아파트(도시형생활주택-원룸형), 제2종근린생활시설

건축구조: 철근콘크리트구조

총층수: 지하 2층, 지상 10층

준공일자: 2014년 01월 02일

건축연면적: 4735.71㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 지하철 1호선 부천역 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통사정은 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

북측으로 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 08월 14일자 남부천세무서장의 압류(징세과-티 41062)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전7번신탁등기말소 (2020-06-08)

* 소유권이전11번신탁등기말소 (2022-05-12)

* 주택임차권 (권리자: 이주흔, 금액: 149,000,000원, 말소: 인수)

* 압류 (남부천세무서장) - 말소 예정

* 압류 (부천시) - 말소 예정

* 가압류 (한화생명보험, 10,878,012원) - 말소 예정

* 강제경매 (한국주택금융공사, 165,600,874원) - 말소 예정 (본 경매 사건)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이주흔 (이 )

* 보증금: 149,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-12

* 확정일자: 2022-04-18

* 배당신고일자: 2024-12-20

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기 (을구 5번)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 5번 주택임차권 등기는 전액 변제되지 아니하면 말소되지 아니합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높은 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변에 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 상가지대입니다.

4.2. 최근 거래 정보 분석

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 '다세대' 주택 유형으로, 본 물건(도시형생활주택-원룸형)과는 유형 및 건축 연도(본건 2011년)에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

* 삼성베스트빌(107-12) (2001년식 다세대, 41.85㎡): 2026년 7월 14일, 111,000,000원

* 소사빌리지101동102동 (2003년식 다세대, 61.17㎡): 2026년 7월 1일, 171,000,000원

* 한양리버파크빌 (2019년식 다세대, 64.955㎡): 2026년 7월 4일, 288,000,000원

4.3. 시세 분석

본 물건의 감정가는 148,000,000원입니다. 제공된 주변 다세대 주택 매매 사례는 본건과 직접 비교하기 어렵습니다. 다만, 임차인의 보증금(149,000,000원)이 감정가를 상회한다는 점은 시세 분석 및 입찰가 산정에 있어 매우 중요한 위험 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태

본 물건은 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며, 내부 구조도는 별첨 참조 바랍니다.

5.2. 설비 내역

위생설비, 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 자주식 주차장 등이 설치되어 있습니다.

5.3. 주변 시설 정보

본 물건은 지하철 1호선 부천역 인근에 위치하여 교통 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. (세부적인 주변 편의시설 및 혐오시설 정보는 직접 확인이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 도시형생활주택 취득 시 허가 여부 확인이 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 위험

본 물건에는 대항력 있는 임차인 이주흔 씨가 존재하며, 보증금 149,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 감정가(148,000,000원)보다 높은 금액으로, 본 물건의 가장 큰 투자 리스크입니다.

6.3. 임대차 관계 확인 필요

‘기타참고사항(임대관례 및 기타)’에 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 명확한 임차인 정보가 존재합니다. 다만, 배당신고일자(2024-12-20) 기준으로 보증금 전액 변제가 불확실하므로, 실제 낙찰자가 인수해야 하는 보증금 총액을 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 기타 권리 사항

여러 압류 및 가압류가 등기되어 있으나, 강제경매 개시 결정에 따라 대부분 말소될 예정입니다. 단, 을구 5번의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

6.5. 공부와의 차이

등기부와 건축물대장상 현황과의 차이는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로 입지적 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(149,000,000원)이 감정가(148,000,000원)보다 높아 낙찰자가 보증금을 추가로 인수해야 하는 매우 큰 위험을 안고 있습니다. 이로 인해 투자 수익률이 크게 감소하거나 손실이 발생할 수 있는 고위험 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 인근 역세권 입지로 인한 잠재적 수요 확보 가능성.

* 도시형생활주택으로서 1인 가구 대상 주거 수요 기대.

* 2011년식 건물로 비교적 현대적인 주거 공간.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금(149,000,000원)이 감정가(148,000,000원)보다 높아 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 물건의 투자 가치를 결정하는 가장 큰 위험 요소입니다.

‘인수 보증금 합계: 0원’으로 표기되어 있으나, 등기부상 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’로 명시되어 있어 인수 위험이 현실화될 수 있습니다.

이러한 고위험 요소를 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근해야 합니다.

* 감정가: 148,000,000원

* 인수 가능한 임차인 보증금: 149,000,000원 (주의: 이 금액은 낙찰 후 추가 부담액이 될 수 있습니다.)

위험 요소를 고려한 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 75% 수준으로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 103,600,000원 ~ 111,000,000원

본 입찰가는 현 시세 및 위험 요소를 반영한 추정치이며, 실제 투자 시에는 임차인과의 관계, 보증금 변제 여부, 시장 상황 등을 종합적으로 재확인하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.