나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35426 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 151-58 비동 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '부천북초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제지층 제비01호로서, (사용승인일: 1996.06.08) 외벽: 인조석 붙임 및 페인트 등 마감, 창호: 하이새시 등 창호입니다.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 현황 '공동주택' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(반석유치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구, 아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상입니다. ②대상물건은 공부상 '제비동'이나, 현황은 '제4동'으로 표시되어 있습니다.

물건 비고

공부상 '제비동'이나 현황은 '제4동'으로 표시 되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35426 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 151-58 비동 지층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 100,000,000원

토지면적: 29.89㎡ (약 9.05평)

건물면적: 44.25㎡ (약 13.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

특이사항: 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '부천북초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린시설 등으로 형성된 지대로서 주위 환경은 보통입니다.

토지 형상 및 이용 상태: 대체로 사다리형의 토지로서, 현재 '공동주택' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로를 이용 중입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

1.2. 권리분석

채권자 및 경매 종류: 본 건은 서OOOOOOOO(서울보증보험)를 채권자로 하는 부동산강제경매 사건입니다.

권리 현황: 등기부등본 상 근저당권, 압류 등 선순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 을구 9번 근저당권(심한섭, 30,000,000원)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험(주) (한국토지주택공사)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-01

* 확정일자: 2020-11-25

* 배당신고일자: 2023-02-14

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정보에 서울보증보험(주)가 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있고, 등기부등본 상 을구 10번 주택임차권(한국토지주택공사)은 말소된 것으로 확인됩니다. 또한, 물건명세서 상 서울보증보험(주)의 말소 동의 확약서가 제출되었다고 기재되어 있어, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 가능성은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본 물건은 '부천북초등학교' 인근의 주거 지역에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보: 1996년 6월 8일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층 건물 내 지층 비01호(다세대주택)입니다.

설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

주변 시설: 학교(부천북초등학교), 근린시설 등을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물명칭 오류: 공부상 '제비동'이나 현황은 '제4동'으로 표시되어 있어, 등기부등본 및 현황 파악 시 혼선이 있을 수 있습니다. (물건명세서 상에도 동일하게 기재되어 있습니다.)

토지거래허가구역: 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 대상(외국인 등)을 고려할 때 일반적인 매수자에게 직접적인 제한은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 추후 변동 사항을 확인해야 합니다.

지하층: 본 물건은 지층으로, 채광 및 통풍, 습기 문제 등 지상층 대비 단점이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억원입니다. 1996년에 준공되어 연식은 있으나, 주변 주거 환경이 양호하고 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 입지입니다. 권리분석 상 인수할 보증금이 없는 것이 큰 장점이며, 모든 선순위 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 공부상 동 명칭 오류, 지층이라는 점은 고려해야 할 부분입니다. 주변 실거래가 데이터를 살펴보면, 유사 연식의 다세대주택이 1억 3천만원에 거래된 사례가 있어 시세 대비 감정가가 적정하거나 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

인수 부담금 없음: 임차인 보증금 인수 위험이 전혀 없어 명확한 투자 계획 수립이 가능합니다.

적정 감정가: 주변 유사 연식의 부동산 거래 사례를 고려할 때, 감정가 1억원 대비 시세가 높게 형성되어 있어 투자 수익률 확보 가능성이 있습니다.

입지 조건: 부천시 원미동이라는 입지 자체는 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 면적(44.25㎡), 준공 연도(1996년) 및 지층이라는 점, 그리고 주변 시세를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 105,000,000원 수준으로 제안합니다. 감정가(100,000,000원)보다 소폭 높게 책정하여 낙찰 가능성을 높이되, 과도한 경쟁을 피하는 전략이 유효할 수 있습니다. 이는 인수 보증금이 없음을 전제로 산정한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.