나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52439 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 18-10 에스엠벨리체 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 은평구 녹번동 소재 "역촌역(지하철6호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 역촌역(지하철6호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상 6층 건물내 제4층 제402호로, 외벽 : 치장벽돌, 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접학고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52439 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 18-10 에스엠벨리체 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 268,000,000원

토지면적: 17.05㎡ (약 5.16평)

건물면적: 29.32㎡ (약 8.87평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물대장 정보:

- 건물명: 에스엠벨리체

- 주용도: 공동주택 (다세대주택, 도시형생활주택/단지형다세대), 근린생활시설

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지하 0층, 지상 6층

- 전유부분 면적 (4층 402호): 29.32㎡ (약 8.87평)

- 사용승인일: 2018-12-28 (건축된 지 약 7년)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌역(지하철6호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 역촌역(지하철6호선)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

* 도로상태: 본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

- 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023-11-17 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (금액: 1,269,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

- 주택도시보증공사의 가압류 (갑3, 2023-11-17)

- 주택도시보증공사의 강제경매 (갑8, 2025-12-29)

- 전남주 명의의 주택임차권 (을3, 2024-02-02, 금액: 225,000,000원, 말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: R

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-12

* 대항력: 없음

* 임차인: S

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-12

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(전 )

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-03-04

* 확정일자: 2019-03-04

* 배당신고일자: 2024-02-02

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 없음. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 특이사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 은평구 역촌동 일대는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지역입니다.

* 지하철 6호선 역촌역을 도보로 이용 가능하며, 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 건물은 다세대주택 및 근린생활시설로 이용 중으로, 지역 내 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 역촌역이 인접하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선 또한 이용 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

* 주거환경: 주로 주택가가 밀집된 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 외국인 등 특정 대상자나 특정 용도(다세대주택 포함)의 거래 시 해당 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 향후 매각 또는 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건이 변경되었다는 점은 추가적인 확인이 필요합니다. 변동된 조건에 따라 낙찰 후 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 제공된 경우, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황에 따라 본건의 매각 절차나 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 조건: 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건은 명확히 확인해야 할 사항입니다. 조건 이행 여부에 따라 인수 부담이 달라질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동 역세권에 위치한 신축급 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 2018년 사용승인을 받아 건물 상태가 비교적 신축이며, 감정가 대비 주변 시세 분석을 통해 투자 가치를 판단해야 합니다. 권리관계는 명확히 정리될 것으로 예상되나, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 상세한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 역촌역 이용이 편리하여 투자 가치가 높습니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건축물로, 유지보수 비용 절감 및 선호도 상승이 기대됩니다.

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 268,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (인근 지역, 2026년 4~5월 거래):

- 29.52㎡, 1991년식: 149,000,000원

- 25.81㎡, 2012년식: 155,000,000원

- 48.3㎡, 2016년식: 330,000,000원

* 시세 분석: 본건은 전용면적 29.32㎡, 2018년 건축으로 비교적 신축에 해당합니다. 최근 거래 사례 중 2012년식 25.81㎡ 물건이 155,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 신축성 및 면적을 고려하여 170,000,000원에서 200,000,000원 사이의 시세 형성이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가: 감정가(268,000,000원)와 시세 분석 결과를 종합적으로 고려하여, 180,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 적정 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. 이는 본건의 신축성, 역세권 입지, 낙찰가율 등을 감안한 수치입니다.

* 주의사항: 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 최종 확인은 필수이며, 이는 입찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다. 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.