나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14054 [1] 서울특별시 구로구 구로동 110-7 신도림명남더블레스 제101동 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교"에서 북측으로 직선거리 약 200m, 지하철 1호선 "구로역"에서 남동측으로 직선거리 약 650m 지점에 위치하며, 인근에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 지하철 1호선 "구로역"으로부터 약 650m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로 "공원로6길"까지 약 50m 거리임.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제101동 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2021.01.22.) 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

일련번호(가) 제101동 제5층 제502호 : 공부상 오피스텔(방1, 욕실겸화장실 등)임. ※본건 건물의 내부구조는 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 확인이 곤란하여 내부확인은 생략하고 집합건축물대장상 건축물현황도 및 탐문조사 등으로 대체하였는바, 경매 진행시 유의바람.

설비내역

위생설비(급배수·급탕설비), 난방설비(도시가스보일러), 기계식주차설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 14m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2003-09-02),도로(접합),가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울특별시 남부지방법원 2025타경14054 (1)

소재지

서울특별시 구로구 구로동 110-7 신도림명남더블레스 제101동 제5층 제502호

용도

오피스텔

건물 규모

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상15층 건물 중 제101동 제5층 제502호

사용승인일: 2021년 01월 22일

면적

토지면적: 4.27㎡ (약 1.29평)

건물면적 (전용면적): 27.92㎡ (약 8.45평)

감정가

220,000,000원 (2억 2천만원)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북측 약 200m, 지하철 1호선 "구로역" 남동측 약 650m 지점에 위치합니다. 인근 지역에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 지하철 1호선 "구로역"이 약 650m 거리에 위치해 있습니다. 또한, 대중교통 이용이 편리한 간선도로 "공원로6길"까지는 약 50m 거리입니다.

인접 도로 상태

본건은 남서측으로 노폭 약 14m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부현황 요약

본건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경14054) 등기입니다. 소유권보존 등기일은 2021년 2월 1일이며, 이후 공유자 전원지분 이전 등기가 있었습니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이승진)

* 보증금: 240,000,000원 (2억 4천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 03월 15일

* 확정일자: 2022년 01월 26일

* 배당신고일자: 2024년 03월 22일

* 대항력: 없음

인수되는 보증금

0원

특별매각조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. (HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련)

매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 권리 없음 (단, 지상권 개요는 비어 있음)

4. 상권분석

지역 특성

본건이 위치한 구로동 일대는 오피스텔, 주거용 건물, 업무시설 및 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 이는 다양한 유동인구와 직장인 수요를 기대할 수 있는 환경을 제공합니다.

입지 장점

구로역 역세권이라는 점과 신축급 오피스텔이라는 점에서 잠재적 가치가 있습니다. 또한, 일반상업지역에 속하여 향후 지역 개발에 따른 수혜를 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조로, 위생설비(급배수·급탕설비), 난방설비(도시가스보일러), 기계식주차설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있는 것으로 조사되었습니다.

이용 상태

공부상 오피스텔(방1, 욕실겸화장실 등)로 이용 중입니다. 다만, 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 집합건축물대장상 건축물현황도 및 탐문조사로 대체되었으므로, 실제 내부 상태는 경매 진행 시 유의해야 합니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 일반상업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 또한, 특정 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 곤란

폐문 등으로 인한 내부 확인의 제약은 물건의 정확한 상태 파악을 어렵게 하며, 이는 입찰 결정에 신중함을 요구합니다.

HUG 인수조건 및 임차권 관련 복잡성

주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 매각 조건 및 임차권 승계 문제는 권리관계 및 향후 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다. 대항력 없는 임차인의 보증금은 인수되지 않으나, 계약 조건의 정확한 이해가 필요합니다.

토지이용계획상 제한

교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 일부 제한사항은 향후 건물 이용이나 재건축 시 고려될 수 있습니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 내 신축급 오피스텔로서 구로역 역세권의 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 신축(2021년 준공)이라는 점과 복합 상업지역 내에 위치한다는 점에서 긍정적인 평가를 할 수 있습니다. 그러나 감정가가 2억 2천만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 형성되어 있어 시세와의 괴리가 존재합니다. 또한, 내부 확인의 제약과 HUG 인수조건 관련 복잡한 권리 관계는 본건의 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 신축 오피스텔

구로역을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하며, 2021년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 점에서 장점이 있습니다.

시세 대비 잠재력

최근 실거래가 데이터를 분석했을 때, 감정평가액 대비 현재 시장가 수준이 상대적으로 낮게 형성되어 있어, 향후 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 본건의 전용면적 27.92㎡ 대비 JSON 데이터의 비교 대상 면적 46.55㎡의 시세임을 유의해야 합니다.)

소형 면적 투자

전용면적 27.92㎡ (약 8.45평)의 소형 오피스텔로, 비교적 적은 자본으로 투자가 가능하며 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석

최근 매매 데이터를 분석한 결과, 해당 건물(신도림명남더블레스) 내 유사 면적(46.55㎡) 오피스텔의 평당 시세는 약 2,166만원에서 2,273만원 수준으로 파악됩니다. 이를 본건의 전용면적 27.92㎡(약 8.45평)에 적용하여 환산 시, 예상 시세는 약 1억 8,600만원에서 1억 9,200만원 범위로 추정됩니다.

감정가와 시장가의 괴리

본 건의 감정가는 2억 2,000만원으로, 위에서 산출된 예상 시세보다 높은 수준입니다. 이는 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

리스크 고려

내부 확인의 어려움, HUG 관련 복잡한 권리 관계 등을 고려할 때, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

제안 입찰가

상기 분석을 종합해 볼 때, 예상 시세와 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 고려하여 본건의 적정 입찰가는 약 1억 9,000만원에서 2억 1,000만원 사이로 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.