나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52445 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 160-18 아임시티 10층1001호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 '서부경찰서' 동측 인근에 위치하며, 주위는 오 피스텔, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(역촌역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 10층 건물 내 제10층 제1001호로서, (사용승인일: 2021.06.08.) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지시설, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단지의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 업무 시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 서측으로 광대로에, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구 ,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래 허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)). (대표지번인 녹번동 160-18번지의 내용을 기재하였음)

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52445 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 160-18 아임시티 10층1001호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 242,000,000원

* 토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

* 토지지분: 8.12㎡ (약 2.46평)

* 건물면적: 15.97㎡ (약 4.83평)

* 건물지분: 15.97㎡ (약 4.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도 (사용승인일): 2021년 6월 8일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕

* 총 층수: 10층

* 해당 층: 10층

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 녹번동 소재 '서부경찰서' 동측 인근

* 주위 환경: 오피스텔, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(역촌역)이 소재하여 교통 상황은 보통임.

* 도로상태: 대상 물건 소재 토지는 서측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울서부지방법원 강제경매개시결정(2025타경52445) (등기부상 접수일자: 2025-12-29)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

* 권리분석 요약: 본건은 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(반미영)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-03

* 확정일자: 2022-09-16

* 배당신고일자: 2024-08-14

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수하지 않음을 의미함.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 오피스텔, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역임.

* 건물 용도: '아임시티'는 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설로 복합적으로 이용되는 건물임.

* 신축 효과: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 현대적인 시설 및 디자인을 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 역촌역 이용이 가능하여 서울 시내 접근성이 양호함.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

* 공공시설: 서부경찰서가 인근에 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자가 토지를 취득할 경우 허가 절차가 필요함. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 취득 전 허가 요건을 반드시 확인해야 함.

* 임차인 조건부 매각: 임차인(주택도시보증공사)은 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각됨. 이 조건이 명확히 이행되는지 잔금 납부 시점 등에 철저히 확인해야 함. 조건 불이행 시 명도에 어려움이 발생할 수 있음.

* 소형 면적의 한계: 전용면적 15.97㎡(약 4.83평)는 매우 협소하여, 주거용으로 활용 시 1인 가구에 한정될 가능성이 높음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 2021년 신축 '아임시티' 건물 내 10층 1001호 다세대주택입니다. 역촌역 접근성이 양호하고 주변 생활 편의시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축이나, 전용면적 15.97㎡(약 4.83평)로 매우 작습니다. 권리분석 상 임차인이 있으나 대항력이 없고, 매각 조건으로 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 요구되어 낙찰자의 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 임차인의 조건부 매각 조건 이행 여부는 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 현대적인 시설 이용이 가능합니다.

* 역세권 입지: 지하철 역촌역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소액 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없고, 명시된 조건에 따라 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 242,000,000원이며, 건물 면적 15.97㎡(약 4.83평) 기준 평당 약 50,000,000원에 해당합니다. 제공된 주변 다세대주택 최근 매매 사례(2026년 5월)를 보면, 28.78㎡(약 8.7평)의 건물이 30,500,000만원(평당 약 35,000,000원)에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 제공된 시세 대비 평당 가격이 높은 편입니다.

'아임시티'는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 복합건물이므로, 소형 유닛은 오피스텔로 거래될 가능성도 있습니다. 그러나 제공된 매매 사례는 모두 '다세대'로 분류되어 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

신축 연식(2021년)은 강점이나, 매우 작은 면적과 감정가의 높은 평당가는 신중한 접근을 요구합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가 이하로 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

현장 답사 및 최신 시세 조사를 통해 실제 가치를 재확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.