나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14063 [1] 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 신월1동주민센터 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 남부순환로 후면의 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층건 내 제2층 제203호로서 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 샷시창호.

이용상태

도시형생활주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방성비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 6미터 내외 도로와 접하고 있고, 북서측으로 로폭 4미터 내외 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 99-16번지 기준: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05) (지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14063 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제2층 제203호

건물명: 어반리더스

용도: 도시형생활주택

감정가: 272,000,000원

토지면적: 18.46㎡ (약 5.58평)

건물면적: 29.66㎡ (약 8.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2021년 (사용승인일: 2021년 04월 15일)

2. 입지조건

주위환경

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 신월1동주민센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 남부순환로 후면에 위치하고 있습니다.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다. 향후 2031년 대장홍대선 개통 시 도심 접근성이 개선될 전망입니다.

인접 도로상태

북동측으로는 로폭 6미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 북서측으로는 로폭 4미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재지(신월동 99-16번지 기준)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공항시설법에 따른 수평표면구역 및 진입표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역으로 분류되어 있습니다.

추가적으로, 토지거래계약에 관한 허가구역(지목 [도로] 한정, 2024.09.10.~2029.09.09.), 토지거래계약에 관한 허가구역(대상: 외국인 등/용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 2025.08.26.~2026.08.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어 향후 거래 시 제한사항을 유의해야 합니다. 현재 도시관리계획이 입안 중에 있어 향후 용도 변경 가능성도 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경14063)으로, 등기부상 접수일자는 2025년 12월 23일입니다.

권리관계 총평

본건은 말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 깨끗한 권리 상태를 취득할 수 있습니다.

임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (조 )

* 보증금: 259,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-01

* 확정일자: 2021-05-21

* 배당신고일자: 2023-05-24

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

임차인 현황상 대항력은 없으며, 특별매각조건에 따라 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 상업시설 현황

본건이 위치한 신월동 일대는 소규모 공동주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 주변에 신월1동주민센터가 있으며, 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

최근 거래 사례 분석

* 2026년 5월, 신월동 460-5 소재 1981년식 연립주택(55.27㎡)이 21,000만원에 거래되었습니다. (3.3㎡당 약 1,257만원 / ㎡당 약 380만원)

* 2026년 5월, 신월동 523-26 소재 2017년식 다세대주택(52.41㎡)이 30,200만원에 거래되었습니다. (3.3㎡당 약 1,909만원 / ㎡당 약 576만원)

* 2026년 5월, 신월동 9-3 소재 2019년식 다세대주택(55.56㎡)이 32,900만원에 거래되었습니다. (3.3㎡당 약 1,966만원 / ㎡당 약 592만원)

시세 비교

본건은 2021년 준공된 도시형생활주택으로, 비교 대상 매물 중 2017년식 및 2019년식 다세대주택보다 신축에 해당합니다. 최근 신축 다세대 주택의 거래가는 ㎡당 약 576만원 ~ 592만원 수준입니다. 본건의 감정가는 27,200만원이며, 건물 면적 29.66㎡ 기준 ㎡당 약 917만원으로, 신축임을 감안해도 주변 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 신축 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

인근에 신월1동주민센터가 있으며, 주변 지역 개발 계획에 따라 교육 시설 및 문화 시설 접근성이 점진적으로 개선되고 있습니다. 또한, 양천구청에서 운영하는 사회복지시설(청소년쉼터, 노인복지시설 등)이 지역 내에 분포하고 있습니다.

주변 환경

주거지역으로서 소규모 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 조용하면서도 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있는 환경입니다. 다만, 과거 김포공항 인근으로 인한 소음 피해가 있었으나, 현재는 재산세 감면 등의 지원 정책과 주거 환경 개선 노력이 진행 중입니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용 제한

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 관련 구역(수평표면구역, 진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 특히, 여러 차례 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역은 향후 부동산 거래 시 중요한 제한사항이 될 수 있습니다.

도시관리계획 입안 중

현재 해당 지역의 도시관리계획이 입안 중에 있어, 향후 도시계획 변경에 따른 영향(건축 제한, 개발 가능성 등)을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

감정가 대비 시세 괴리

본건의 감정가는 27,200만원으로, 주변 신축 다세대 주택의 최근 실거래가(㎡당 약 576만원 ~ 592만원)와 비교했을 때, 본건의 ㎡당 감정가(약 917만원)가 상당히 높은 편입니다. 이는 신축 프리미엄이 과도하게 반영되었거나, 향후 시세 상승 여력을 고려한 것으로 보이나, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 관련

임차인 조부례 씨는 대항력이 없으며 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각이라는 특수 매각 조건이 부여되어 있어, 관련 절차 진행 시 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 2021년 준공의 비교적 신축인 도시형생활주택입니다. 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 지역 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승도 기대할 수 있습니다. 하지만, 토지이용계획상의 다양한 제한사항과 도시관리계획 입안 중이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 무엇보다 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점은 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공된 깨끗한 상태의 건물입니다.

권리관계 명확: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 권리 인수 부담이 없습니다.

보증금 인수 부담 없음: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 임차인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

미래 가치: 대장홍대선 개통 예정 등 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 272,000,000원 대비 주변 시세 데이터(㎡당 약 576만원 ~ 592만원)를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 신축 프리미엄과 함께 감정가를 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정할 경우, 2억 2천만원 을 중심으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 80.8% 수준이며, 주변 시세 데이터를 반영하여 잠재적 리스크를 완화하는 차원에서 제시하는 금액입니다. 다만, 실제 입찰가 산정 시에는 경매 진행 상황, 경쟁률, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.