나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경2732 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층202호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 나홀로아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 "6호선 녹번역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지하4층/지상12층 건물(사용승인일 2006.01.20) 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "교육연구 및 복지시설"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래 계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.))

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 녹번동 91-7번지, 시니어캐슬 클라시온 2층 202호에 소재한 부동산입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경2732 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 남OOO입니다.

건물의 주용도는 노유자시설로, 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 및 제2종근린생활시설로도 이용되고 있습니다.

건축물은 철근콘크리트조 평지붕으로, 2006년 1월 20일에 사용승인을 받았습니다.

총 12층 건물 중 2층에 위치하며, 전용 면적은 56.34㎡ (약 17.05평)입니다.

해당 호수의 토지 지분은 20.08㎡ (약 6.07평)입니다.

감정가는 1,000,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 나홀로아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통으로는 지하철 6호선 녹번역 및 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

물건지 남동측으로는 세로변의 포장도로에 접해 있습니다.

주변 지역에서 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 11월 22일에 접수된 남동농업협동조합의 근저당권 (을10)입니다.

본 물건에는 다수의 가압류, 압류, 근저당, 소유권이전 등기가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자는 말소기준권리 및 그보다 선순위인 권리(존재 시)를 인수하지 않는 한, 등기부상의 권리관계는 정리될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 1,772,669,377원입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

본 건은 매각으로 소멸되지 않는 권리사항으로 지상권이 명시되어 있지 않으므로, 낙찰 시 지상권 관련 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 도시지역이며, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

토지이용계획상 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도의 거래에 대해 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가가 필요합니다. 또한, 아파트 용도의 경우 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 허가 대상으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역의 토지 거래 시 허가 절차가 필요함을 의미합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 지하철 6호선 녹번역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설 및 공원 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건축물 자체는 노유자시설로, 교육연구 및 복지시설로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 총 등기부채권액 (1,772,669,377원)이 감정가 (1,000,000,000원)를 초과하여 채무가 상당한 수준임을 알 수 있습니다.

* 다수의 가압류가 설정되어 있어 채무자의 재정 상태가 불안정할 수 있으며, 이는 경매 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도(예: 아파트)로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다. (본건의 주용도는 노유자시설이나, 지역 지정 현황에 따른 규제 확인 필요)

* 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 점유자나 관련 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 은평구 녹번동에 위치하며, 은평구청 및 녹번역 인근으로 교통 및 생활 환경이 보통 수준입니다.

2006년 준공된 노유자시설 건물이며, 토지거래허가구역이라는 점은 거래 시 유의해야 할 사항입니다.

등기부채권 총액이 감정가를 상회하고, 다수의 후순위 권리가 존재하는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

임대 관계 미상인 점 또한 명도 과정에서의 변수로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 은평구라는 입지적 강점과 녹번역 초역세권이라는 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

* 노유자시설로서의 기능 외에, 제2종근린생활시설로도 활용 가능한 복합 용도입니다.

* 상대적으로 젊은 건축 연도(2006년)를 가진 건물입니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(본건 0원)을 제외하고 산정됩니다.

현재 감정가는 1,000,000,000원입니다.

본 건은 다수의 채권이 설정되어 있으며, 토지거래허가구역이라는 특수성이 존재합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 시세, 권리관계 및 낙찰가율 추이, 본건의 실제 현황(점유, 임대차 등)에 대한 면밀한 추가 분석이 필수적입니다.

일반적으로는 감정가 대비 낙찰가율, 건물의 상태, 시장 수요 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.