나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52432 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 57-22 블레스타운 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구, 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(응암역: 6호선)이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층내 3층 301호로서, (사용승인일: 2018.03.21) 외벽: 타일 및 백고벽돌붙임 등 마감 등, 내벽: 몰탈위페인팅 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비, 필로티주차장 등 임.

토지의 형상 및 이용상태

인근도로 대비 평지, 세장형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m 내외, 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조). 기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울서부지방법원 2025타경52432 (1) 사건의 물건에 대한 분석 결과입니다.

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52432 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 57-22 블레스타운 3층301호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물명: 블레스타운

* 사용승인일: 2018년 3월 21일

* 총 층수: 6층 중 3층

* 전용 면적: 29.70㎡ (약 9.00평)

* 대지 지분 면적: 19.30㎡ (약 5.84평)

* 감정가: 262,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다가구, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 인근 도로 대비 평지이며 세장형으로, 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 동측으로 노폭 약 3m, 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 지상 6층 건물 내 3층 301호입니다. 외벽은 타일 및 백고벽돌붙임 마감이며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다. 말소기준권리는 수원지방법원 2025카단5006 가압류(삼성카드)입니다.

* 말소기준권리: 수원지방법원 2025카단5006 가압류 (접수일자: 2025-01-10, 권리금액: 15,288,438원)

* 소멸되는 권리 (말소기준권리 이후 또는 조건부 소멸):

* 주택임차권 (을4): 권리자 한종 , 금액 270,000,000원. 등기상 말소 예정이며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 강제경매 (갑5): 채권자 주택도시보증공사, 금액 270,000,000원 (본건 경매 개시 결정).

* 인수되는 권리: 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(한종 )

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 7월 29일

* 확정일자: 2022년 7월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이며, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 총 채권 금액: 285,288,438원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 서울 은평구의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 인근에 학교(역촌초등학교)가 위치하며, 주거 지역으로서 지속적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 응암역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 교육시설: 역촌초등학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 의료시설: 은평구 내 종합병원 및 병의원 이용이 가능합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보로는 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25 (외국인 등 대상) 및 2025.10.20 ~ 2026.12.31 (아파트 거래 대상)). 현재 시점(2026년 7월)에서 해당 기간 내에 있으므로, 매수인(특히 외국인 또는 특정 용도)은 토지거래허가를 받아야 할 수 있습니다. 이는 거래 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* HUG 인수조건 및 임차권 말소 조건: 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 매각의 필수 조건이므로, 매수인은 이 조건을 이행해야 할 수 있습니다.

* 소형 면적: 토지 및 건물 면적이 상대적으로 작아, 투자 또는 실거주 시 활용 방안을 신중히 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 도시형생활주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하고, 임차인 관련 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 토지거래허가구역이라는 점과 소형 면적이라는 점은 고려해야 할 부분입니다. HUG와 관련된 특수 조건은 매각 절차 및 명도에 영향을 줄 수 있으므로, 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물이 비교적 새 것입니다.

* 서울시 내 위치: 서울 은평구라는 입지적 장점을 가집니다.

* 인수 부담 없음: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 명확한 투자 판단이 가능합니다.

* 향후 지역 가치 상승 잠재력: 지속적인 주거 수요와 함께 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 262,000,000원입니다. 제공된 주변 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 약 15,000만원에서 33,000만원 사이로 분포하나, 본 건의 전용면적(29.70㎡)과 연식(2018년)을 고려했을 때, 가장 최근 거래된 2016년식 48.3㎡ 물건의 평당 단가(약 68.3만원/㎡)를 적용하면 약 202,851,000원 수준으로 환산됩니다.

그러나 본 건의 감정가가 262,000,000원임을 감안할 때, 감정평가 시점의 시장 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없고, 신축 건물이라는 점을 고려하여 다음과 같은 입찰가를 예상합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 90% 수준인 약 222,700,000원에서 235,800,000원을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 특성과 실제 시장 경쟁률을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.